Yenilenen dönemde kira bedelinin artırılması, uygulamada hukuki bir tartışmadan çok bir belgelendirme sorunu olarak karşımıza çıkar. Kiraya veren artışı bildirdiğini, kiracı ise böyle bir talebin kendisine hiç ulaşmadığını savunur. Bu rehber, artış ihtarının nasıl kurgulanacağını ve dosyanın delil eksikliği yüzünden zayıflamasını önleyecek pratik adımları ele alır.
Artış Talebi Neden Tek Başına Yetmez
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışına bir üst sınır getirir; sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir oran yazılmışsa geçerli olan kanuni sınırdır. Ancak ihtilafın asıl düğümü oranın hesabında değil, artışın karşı tarafa ne zaman ve hangi içerikle bildirildiğinin ispatındadır. Elden verilen, mesajla iletilen veya sözlü konuşulan taleplerin tebliğ tarihi sonradan gösterilemediğinde, geçmiş dönem farkı büyük ölçüde tartışmalı hâle gelir.
İhtar Metninde Yer Alması Gerekenler
- Sözleşmenin tarihi, taşınmazın açık adresi ve bağımsız bölüm numarası
- Yürürlükteki bedel ile yeni dönem için istenen bedelin ayrı ayrı gösterilmesi
- Artışın hangi kira dönemine ait olduğu ve yeni bedelin hangi aydan itibaren uygulanacağı
- Ödemenin yapılacağı banka hesabı ile açıklama satırında kullanılacak ifade
- Talebin sözleşmeye ve kanuni üst sınıra dayandığının açıkça yazılması
Delil Dosyasını İhtilaf Çıkmadan Kurmak
Delil eksikliği çoğu zaman dava aşamasında değil, ilişkinin sakin geçtiği aylarda doğar. Aşağıdaki düzen, sonradan geriye dönük belge aramayı gereksiz kılar:
- Sözleşmenin imzalı aslı, varsa ek protokoller ve teslim tutanağı tek bir klasörde toplanır.
- Kira ödemeleri banka üzerinden ve ilgili ayı belirten açıklamayla izlenir; elden tahsilat kaçınılmazsa tarih ve tutar içeren imzalı makbuz düzenlenir.
- İhtarnamenin metni, tebliğ şerhi ve tebliğ tarihi birlikte saklanır; tarih ayrı bir takvime işlenir.
- Kiracının yanıtı, itirazı veya eksik ödemesi tarih sırasıyla dosyaya eklenir.
- Artış hesabında kullanılan endeks verisinin ilgili döneme ait resmî yayın çıktısı, hesap tablosuyla birlikte muhafaza edilir.
Kiracı Eski Bedeli Ödemeye Devam Ederse
Bu durumda iki ayrı yol gündeme gelir: aradaki fark için kira alacağı talebi ya da koşulları varsa kira bedelinin tespiti davası. İkisinin ispat yükü aynı değildir. Fark alacağında bildirimin ulaştığı, tespit davasında ise emsal kira bedellerinin dayanağı ortaya konmalıdır. Hangi yolun seçileceği kararlaştırılmadan ihtar metninin kaleme alınması, sonradan çelişkili beyan riskini doğurur.
Bildirim Sonrası Kontrol Noktaları
- Tebliğ tarihinden itibaren gelen ödemeler yeni bedele göre mi yapılıyor
- Kısmi ödeme kabul edilirken ihtirazi kayıt düşülüyor mu
- Kiracının yazılı itirazına süresinde karşılık verildi mi
- Fark alacağının dönem dönem hesabı tabloya işlendi mi
Buradaki açıklamalar genel nitelikte bilgilendirmedir. Sözleşme metnindeki özel hükümler, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, kendi dosyanız için hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.