Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlar, yalnızca toplantıya katılanları değil tüm kat maliklerini bağlar. Bu yüzden kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında en sık sorulan soru, alınan bir karara nasıl ve ne zamana kadar itiraz edilebileceğidir. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte uygulandığı bu alanda süre, iddianın kendisi kadar belirleyicidir.
Sürenin işlemeye başladığı an
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal istemiyle sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından süre kararı öğrenme tarihinden başlar; her hâlükârda karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir azami süre de bulunur. Öğrenme tarihinin ispatı bu nedenle dosyanın merkezindedir: karar defterinin ilgili sayfası, panoya asılma tutanağı ya da yönetimin gönderdiği bildirim, sürenin başlangıcını gösteren tek somut delildir.
Hangi kararlar tartışılabilir
- Toplantı ve karar yeter sayısına uyulmadan alınan kararlar.
- Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde, kanunun daha ağır çoğunluk aradığı değişikliklere ilişkin kararlar.
- Yönetim planına açıkça aykırı olan düzenlemeler.
- Gider paylaşımını yönetim planına ve kanuna aykırı biçimde değiştiren kararlar.
- Çağrının usulüne uygun yapılmadığı toplantılarda alınan kararlar.
İspat dosyasının omurgası
- Yönetim planının tapu müdürlüğünden alınan güncel örneği.
- Toplantı çağrısına ilişkin bildirim ve tebliğ belgeleri.
- Hazirun cetveli ve varsa vekâletnameler.
- Karar defterinin ilgili sayfalarının fotokopisi veya onaylı örneği.
- Gider paylaşımı tartışmalıysa işletme projesi ve buna ilişkin bildirimler.
Delil eksikliği nerede kaybettirir
Uygulamada en çok görülen açık, çağrı usulüne ilişkin belgenin bulunmamasıdır. Malik toplantıdan haberdar edilmediğini ileri sürse de, yönetimin sunduğu tebliğ kaydı karşısında bu iddia karşılıksız kalır. Aynı şekilde ortak alana yapılan müdahale iddialarında, müdahaleden önceki durumu gösteren fotoğraf veya proje sunulmadığında tespit yapılamaz. Gerektiğinde dava açılmadan önce delil tespiti istenmesi, sonradan değiştirilen fiilî durumun kayıt altına alınmasını sağlar.
Kapanış
Kat mülkiyeti dosyalarında komşuluk ilişkisi sürdüğü için, dava öncesinde yönetimle yazılı yazışma yapmak hem uzlaşma imkânı yaratır hem de dosyaya delil kazandırır. Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planınızın içeriği farklı sonuçlar doğurabileceğinden somut olayda hukuki değerlendirme alınması uygun olur.