Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasından geçer. Bu aşamaya yönetim kayıtları olmadan gidildiğinde görüşme, tarafların birbirini suçladığı kısır bir tartışmaya döner ve dosya doğrudan mahkemeye taşınır.
Dava şartı arabuluculuk kapsamını bilmek
Kat Mülkiyeti Kanunu olarak bilinen 634 sayılı düzenlemeden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kiralama ve komşuluk hukukundan doğan talepler, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektirir. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin talepler bu kapsamda değildir. Uyuşmazlığın ortak gider mi, ortak alan kullanımı mı yoksa mülkiyet mi olduğu baştan belirlenmezse, süreç yanlış kanaldan yürütülür.
Yönetim belgeleri dosyanın omurgasıdır
- Yönetim planı ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örnekleri
- İşletme projesi ve gider paylaşım esasları
- Aidat tahakkuk ve tahsilat listeleri, banka hesap dökümleri
- Yöneticiye yapılan yazılı başvurular ve verilen cevaplar
Bu belgeler olmadan yapılan görüşmede, tarafların hangi karara dayandığı bile netleşmez.
Ortak gider iddiasında hesap tablosu
Aidat ve ortak gider talebinde, hangi dönem için ne kadar tahakkuk edildiği ve hangi ödemelerin yapıldığı ay ay gösterilmelidir. Gecikme tazminatı isteniyorsa dayanağının yönetim planı mı yoksa kurul kararı mı olduğu belirtilmelidir. Karşı taraf hizmetin hiç ya da gereği gibi verilmediğini ileri sürüyorsa, bu iddia da fatura ve hizmet sözleşmeleriyle karşılanmalıdır.
Ortak alan ve rahatsızlık iddialarında teknik delil
Su sızıntısı, gürültü, cephe değişikliği veya ortak alana müdahale iddialarında yazılı anlatım tek başına yetersiz kalır. Tarihli fotoğraflar, ölçüm raporları, servis tespit formları ve gerektiğinde uzman görüşü, arabuluculuk masasında da mahkemede de aynı işlevi görür. Projeye aykırılık iddiasında mimari proje örneği temin edilmelidir.
Anlaşma metnini uygulanabilir kurmak
Anlaşma sağlandığında metin, kimin hangi işi hangi tarihe kadar yapacağını ve masrafın nasıl paylaşılacağını içermelidir. Ödeme kararlaştırılıyorsa tutar, taksit sayısı ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuç yazılmalıdır. Belirsiz ifadelerle kurulan anlaşmalar, kısa süre sonra aynı uyuşmazlığın yeniden doğmasına yol açar.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi vermeyi amaçlar; yapının niteliği, yönetim planı içeriği ve talebin türü izlenecek yolu değiştirir. Görüşme öncesinde belgelerinizin bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi, sonucu doğrudan etkileyebilir.