Kira ilişkisinde artış tartışması genellikle dönem yenilendikten sonra alevlenir; oysa sonucu belirleyen adımlar yeni dönem başlamadan atılır. Kira artışı talebinde ihtar, hem karşı tarafı bilgilendiren hem de talebin hangi tarihte ileri sürüldüğünü belgeleyen bir araçtır. Bu rehber, ihtar ve süre yönetimini birlikte ele alır.
Artışın Hukuki Sınırı ve Sözleşme Hükmü
TBK, konut kiralarında yenilenen dönemdeki artışı, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar ve sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu sınır aşılamaz. Sözleşmede hiç artış hükmü bulunmaması ise artış yapılamayacağı anlamına gelmez; bu durumda hâkimin belirlemesi yoluna başvurulabilir. Bu nedenle ilk kontrol her zaman sözleşme metnidir.
İhtarın Zamanlaması
İhtarın yeni dönemin başlangıcından önce ve tebliğ tarihi belgelenebilecek biçimde gönderilmesi tercih edilir. Dönem içinde yapılan bildirimler, ödemelerin hangi orandan yapılacağı konusunda belirsizlik yaratır ve fiilen eksik ödeme tartışmasına dönüşür. Kira tespiti talebinin dava yoluyla ileri sürüldüğü hâllerde ise, ihtarın hangi dönem için gönderildiği doğrudan sonuca etki eder.
İhtar Metninde Yer Alması Gerekenler
- Taşınmazın adresi ve kira sözleşmesinin tarihi
- Yürürlükteki kira bedeli ile talep edilen yeni bedelin ayrı ayrı gösterilmesi
- Artışın hangi döneme ilişkin olduğu ve yürürlük tarihi
- Ödemenin yapılacağı hesap bilgisi
- Dayanak sözleşme hükmü veya kanuni sınıra atıf
Belge Eksikliğinin Sonucu
- Kira ödemelerinin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması sağlanır.
- Elden ödeme varsa tarih ve tutar içeren makbuz düzeni kurulur.
- Depozito, aidat ve yakıt gibi kalemler kiradan ayrı takip edilir.
- Taşınmaz ortak alan giderleri bakımından 634 kapsamındaki yönetim kararları saklanır.
- Tebligat adresi değişikliği yazılı olarak bildirilir ve kayda alınır.
Uyuşmazlığa Dönüşürse
Artış talebi kabul edilmezse, taraflar arasındaki ilişkinin sürüp sürmeyeceği ayrı bir karardır. Kira bedelinin tespiti talebiyle tahliye talebi birbirinden farklı hukuki temellere dayanır ve TMK ile TBK hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Dava öncesinde arabuluculuk aşamasının gerekli olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşmenin türü ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin hukuki açıdan gözden geçirilmesi önerilir.