Kat mülkiyetine tabi yapılarda uyuşmazlıkların büyük kısmı hukuki bir tartışmadan değil, kaçırılan bir süreden doğar. Kat malikleri kurulu kararı alındığında bu karar, katılmayan malikleri de bağlar. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK birlikte okunduğunda, itiraz penceresinin ne kadar dar olduğu daha net görülür.
Kurul Kararına İtirazda İki Ayrı Süre
Kat malikleri kurulu kararının iptali için kanunda ikili bir sistem öngörülmüştür: kararı öğrenmeye bağlı kısa bir süre ile karar tarihinden itibaren işleyen daha uzun bir üst sınır. Toplantıya katılmayan malik bakımından belirleyici olan öğrenme tarihidir; ancak bu tarihin ispatı çoğu zaman malikin kendisine düşer. Bu nedenle kararın tebliğ veya ilan edildiği anın kayda geçirilmesi kritik önemdedir.
İşletme Projesi ve Ortak Gider Tartışması
Ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar genellikle işletme projesinin tebliğiyle başlar. Projeye itiraz için tanınan süre kısadır ve süresinde itiraz edilmediğinde proje kesinleşerek icra takibine dayanak oluşturur. Kesinleşmiş bir projeye karşı sonradan yapılan esasa ilişkin itirazlar sonuç vermeyebilir; bu yüzden tebliğ tarihinin takibi, aidat tartışmalarının en önemli aşamasıdır.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Noktalar
Kat mülkiyeti dosyalarında iddialar somut belgeyle desteklenmediğinde tanık beyanıyla telafi edilmesi güçtür. Toplanması gerekenler:
- Yönetim planının tam ve güncel metni ile varsa değişiklikleri
- Toplantı çağrı belgeleri, hazirun cetveli ve karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi ile tebliğ tarihini gösteren belge
- Ortak alandaki değişiklik iddialarında öncesini ve sonrasını gösteren tarihli görüntüler
- Yöneticiye yapılan yazılı başvurular ve cevapları
Ana Gayrimenkulde Değişiklik ve Onay Sorunu
Ortak yerlerde yapılacak değişikliklerde aranan çoğunluk, işin niteliğine göre farklılaşır; bazı işlemler için oybirliği aranırken bazıları için nitelikli çoğunluk yeterli olabilir. Karar defterine yazılan çoğunluk oranı ile fiilen alınan oy sayısı arasındaki uyumsuzluk, iptal davasının en güçlü dayanaklarındandır. Bu nedenle karar defteri sayfalarının okunaklı örneği erken temin edilmelidir.
Süre Planını Ayakta Tutan Alışkanlıklar
- Her toplantı sonrası karar defteri örneğini alın ve tarihini not edin.
- Öğrenme tarihini yazılı bir kayda bağlayın; ihtarname bu amaçla kullanılabilir.
- İşletme projesi tebliğ edildiğinde itiraz için son günü hemen işaretleyin.
- Görevli mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer olduğunu dikkate alarak yetki kontrolü yapın.
- Aidat takibi başlatılmışsa icra dosyasındaki süreleri ayrı bir takvimde izleyin.
Buradaki açıklamalar genel çerçeveyi anlatır; yönetim planının içeriği ve yapının özellikleri sonucu doğrudan etkiler. Kurul kararına itiraz düşünüyorsanız süreler hızla işlediğinden, kararı öğrendikten sonra vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.