Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dosyayı zayıflatan şey çoğu zaman hakkın kendisi değil, takvimin geç kurulmasıdır. Ortak gider payı, yönetim planına aykırı kullanım, projeye aykırı tadilat veya kat malikleri kurulu kararına itiraz gibi taleplerde süre; toplantı tarihi, tebligat ve arabuluculuk aşaması üzerinden ilerler. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK zemininde, kat mülkiyeti dosyasının zaman çizelgesini ve delil eksikliğini birlikte ele alır.
Takvimi Başlatan Anı Doğru Tespit Etmek
Kat mülkiyeti dosyalarında ilk soru şudur: süre hangi olayla işlemeye başladı? Kurul kararının iptali talebinde başlangıç, toplantıya katılan malik bakımından karar tarihi; katılmayan malik bakımından kararın öğrenildiği veya tebliğ edildiği tarih olarak kurgulanır. Ortak gider alacağında ise işletme projesinin veya kurul kararının malike bildirimi belirleyicidir. Bu iki tarihi karıştırmak, esasa hiç girilmeden hak düşürücü süre itirazıyla karşılaşmaya yol açar.
Arabuluculuk Aşamasının Süreye Etkisi
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu aşama süre baskısını hafifletir: arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlendiği tarih arasında geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. Ancak bu koruma yalnızca usulüne uygun başvuruda doğar. Yanlış büroya yapılan, muhatabı eksik gösterilen ya da tarafların kimliği hatalı yazılan başvuru, sonradan dava şartının yerine getirilmediği sonucunu doğurabilir.
Delil Eksikliğinin Kat Mülkiyeti Dosyasındaki Biçimi
- Toplantı çağrısının maliklere ne zaman ve nasıl ulaştığını gösteren belgeler
- Hazirun cetveli, vekâletnameler ve arsa payı oranlarını gösteren tapu kayıtları
- Karar defterinin ilgili sayfası ve imza durumunu gösteren örnek
- Ortak gider harcamalarına ait fatura, makbuz ve banka hareketleri
- Tadilat iddialarında tarihli fotoğraf, onaylı proje ve teknik inceleme kayıtları
Bu belgelerin çoğu yönetimin elindedir. Talebi geç ileten malik, dosyayı yalnızca beyanla kurmak zorunda kalır; sonuçta delil eksikliği süre kaybına değil, doğrudan ispatsızlığa dönüşür.
Toplantıdan Dilekçeye Uzanan Çalışma Sırası
- Karar tarihi ve öğrenme tarihi ayrı ayrı yazılır, hangisinin uygulanacağı gerekçelendirilir.
- Yönetimden karar defteri örneği ve gider belgeleri yazılı olarak istenir; talebin tarihi saklanır.
- Arabuluculuk başvurusu, tüm ilgili malikler ve yönetim doğru gösterilerek yapılır.
- Son tutanak sonrası dava dilekçesi, iptal ve alacak taleplerinin ilişkisi kurularak yazılır.
- Bilirkişi incelemesi gerekecek konular baştan işaretlenir, teknik belgeler önceden toplanır.
Kapanış
Kat mülkiyeti ihtilaflarında aynı bina için birden çok talep birikebilir; hepsini tek takvimde görmek, hangi hakkın önce zayıfladığını gösterir. Buradaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir ve her binanın yönetim planı farklıdır; kendi dosyanız için bir avukatla değerlendirme yapmanız yerinde olur.