Kiralanan taşınmazın tahliyesi TBK hükümleri çerçevesinde, mülkiyet ve sınırlı ayni haklar bakımından TMK, kat mülkiyetine tabi yapılarda ise 634 sayılı Kanun ile birlikte değerlendirilir. Tahliye talebinin dava yoluyla mı yoksa icra yoluyla mı yürütüleceği, sebebe göre değişir. Bu rehber, sebep ile yol arasındaki eşleşmeye ve sürecin takvimlenmesine odaklanır.
Sebep Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde izlenen yol ile ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa nedeniyle tahliye veya tahliye taahhüdüne dayalı talep birbirinden farklı usullere tabidir. Ödenmeyen kira nedeniyle icra takibi başlatıldığında ödeme emrindeki ihtar süresi ile takip türü doğru seçilmezse, takip kesinleşse dahi tahliye sonucu doğmayabilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce sebep tek bir cümleyle netleştirilmelidir.
Ödemelerin İzlenebilir Olması
- Kira bedellerinin banka üzerinden ve açıklama yazılarak ödenmesi, hangi aya ait olduğunun tartışmasını önler.
- Elden yapılan ödemelerde makbuz düzenlenmemişse, ödemenin ispatı ciddi biçimde zorlaşır.
- Kira artışının hangi orana göre yapıldığını gösteren yazışmalar saklanmalıdır.
- Depozito ve ortak gider ödemeleri, kira alacağından ayrı bir kalem olarak izlenmelidir.
- Taşınmazın teslim tarihini ve durumunu gösteren tutanak ile fotoğraflar dosyada bulunmalıdır.
İhtarname ve Tebligatın Usulü
Tahliye taleplerinin önemli bölümü, önceden çekilmiş bir ihtarnameye veya usulüne uygun tebliğ edilmiş bir ödeme emrine dayanır. İhtarnamenin muhatabı, içeriği ve tebliğ tarihi doğru değilse, sonraki tüm adımlar sakatlanır. Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı tebligat yapılıp yapılmadığı kontrol edilmelidir. Tebliğ evrakının aslı dosyada tutulmalı, tarihler takvime işlenmelidir.
Kontrol Noktalarıyla Takvim
- Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve yenilenme durumu belirlenir.
- Ödenmeyen dönemler ay ay listelenir ve tutarlar ferileriyle hesaplanır.
- İhtar veya ödeme emri tebliğ edilir; tebliğ tarihi kaydedilir.
- İtiraz gelirse itirazın kapsamı incelenir ve buna göre sonraki aşama planlanır.
- Tahliye kararı elde edildiğinde icra aşamasının gerektirdiği hazırlıklar önceden tamamlanır.
Not
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Kira sözleşmesinin türü, taşınmazın kullanım amacı ve tahliye sebebi süreci farklılaştırabileceğinden, adım atmadan önce sözleşmenizin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.