Apartman ve site uyuşmazlıklarında tartışma çoğunlukla komşuluk ilişkisi olarak başlar, ancak hukuki sonuç doğuran her adım 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun öngördüğü kayıtlara bağlıdır. TMK'nın mülkiyet hükümleri ve TBK'nın sözleşme ilişkilerine dair kuralları bu kayıtları tamamlar. Bu nedenle bir talebin ileri sürülebilmesi, çoğu zaman karar defterinde ne yazdığına ve o kararın hangi tarihte alındığına bağlıdır.
Uyuşmazlığın Kaynağı Genellikle Yönetim Kaydıdır
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, toplantı tutanağı ve karar defteri üzerinden takip edilir. Toplantıya çağrının nasıl yapıldığı, kimlerin katıldığı, hangi konunun oylandığı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı bu kayıtlardan çıkar. Karar defterinin noter onaylı olup olmadığı ve sayfalarında boşluk bulunup bulunmadığı da ayrıca kontrol edilmelidir; usulsüz tutulmuş bir defter, dayanılan kararın değerini düşürür.
Kurul Kararına İtirazda Zaman
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal talebi, kanunda öngörülen kısa hak düşürücü süreye tabidir. Toplantıya katılan malik için süre karar tarihinden, katılmayan malik için ise kararı öğrendiği tarihten işlemeye başlar ve her hâlde belirli bir üst sınır bulunur. Öğrenme tarihi iddiası ileri sürülecekse bunun bir belgeye dayandırılması gerekir: tebligat evrakı, yönetim tarafından gönderilen bildirim ya da aidat borç dökümünün ulaştığı tarih bu amaçla kullanılabilir.
Ortak Yer mi Eklenti mi: Projeye Dayalı İspat
- Onaylı mimari projenin tapu müdürlüğünden temin edilmesi
- Yönetim planının güncel hâli ve varsa değişiklik kararları
- Bağımsız bölüm listesi ile arsa payı oranlarının kontrolü
- Eklenti iddiasında tapu kaydındaki beyanlar hanesinin incelenmesi
- Fiili durumu gösteren keşif öncesi fotoğraf ve ölçüm kayıtları
Aidat ve Gider Alacağında Belge Düzeni
Ortak gider alacağının takibinde, borcun dayanağı olan karar ve gider hesabının birlikte sunulması gerekir. Yönetimin harcamalarına ilişkin fatura ve makbuzların düzenli tutulmaması, alacak talebini olduğu kadar yönetime yöneltilen itirazları da belirsizleştirir. İşletme projesinin hazırlanıp maliklere bildirilmiş olması ise talebin dayanağı bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.
Delil Eksikliğinin Görünümleri
Bu dosyalarda en sık karşılaşılan eksiklik, tutanak örneği alınmadan ve karar defterinin ilgili sayfası temin edilmeden başlatılan süreçlerdir. İkinci eksiklik, rahatsızlık veren kullanımın süresini ve yoğunluğunu gösteren hiçbir tarihli kaydın bulunmamasıdır. Şikâyetin yönetime yazılı olarak iletilmiş olması, sonradan hem sürecin başlangıcını hem de iddianın ciddiyetini gösterir.
Bu metin genel bilgilendirme için hazırlanmıştır. Yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve kararın konusu farklı sonuçlar doğurabileceğinden, işlem yapmadan önce hukuki görüş alınmasında yarar vardır.