Kira ilişkisinden doğan tahliye taleplerinde, görüşme masasına oturmadan önce dosyanın hangi sebebe dayandığının netleşmesi gerekir. Tahliye sebebi değiştikçe ispat konusu da değişir ve arabuluculuk aşamasına eksik belgeyle gidilmesi, hem uzlaşma ihtimalini hem de sonraki yargılamanın seyrini olumsuz etkiler. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bağlantısını da gözeterek delil hazırlığına odaklanır.
Sebep Değişince İspat Konusu Değişir
Kira bedelinin ödenmemesine dayalı bir talep ile gereksinim nedeniyle tahliye talebi tamamen farklı belge setleri gerektirir. Birincisinde ödeme kayıtları ve ihtar zinciri belirleyiciyken, ikincisinde gereksinim iddiasının samimi ve zorunlu olduğunu gösteren kayıtlar öne çıkar. Dosyanın ilk gün yapılması gereken işi, talebin dayanağını tek cümleyle yazmak ve belgeleri buna göre ayıklamaktır.
İhtar ve Tebligat Zincirinin Belgelenmesi
Tahliye taleplerinin önemli bir kısmı esasa girilmeden, usule ilişkin bir eksiklik nedeniyle sonuçsuz kalır. İhtarın kime, hangi adrese ve hangi tarihte tebliğ edildiği; içeriğinde hangi sürenin verildiği; birden fazla kiracı varsa hepsine ulaşılıp ulaşılmadığı ayrı ayrı belgelenmelidir. Tebligat parçasının aslı veya onaylı örneği olmadan yürütülen bir dosya, baştan zayıf kurulmuş sayılır.
Ödeme ve Kullanım Kayıtları
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Banka üzerinden yapılan ödemelerin açıklama satırları
- Aidat, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerine ilişkin kayıtlar
- Taşınmazın kullanım amacına aykırı kullanıldığı iddiasında tarihli tespitler
Ödeme açıklamalarının hangi aya ait olduğunun yazılmaması, uygulamada en çok tartışma yaratan noktalardan biridir. Mahsup iddiası ileri sürüldüğünde bu boşluk çoğu zaman kapatılamaz.
Ortak Alan ve Yönetim Kayıtlarının Rolü
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda, kullanımın projeye veya yönetim planına aykırı olduğu iddiası gündeme gelebilir. 634 sayılı Kanun kapsamında tutulan kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve yöneticiye yapılan yazılı bildirimler bu iddianın temelini oluşturur. Komşu şikâyetlerinin yalnızca sözlü aktarımla kalması hâlinde iddia dosyada karşılığını bulmaz.
Arabuluculuk Görüşmesinde Delil Kullanımı
Arabuluculuk, delillerin tartışıldığı bir yargılama aşaması değildir; ancak tarafın elindeki belge düzeni, karşı tarafın risk değerlendirmesini doğrudan etkiler. Görüşmeye ihtar, tebligat ve ödeme kayıtlarını içeren düzenli bir özetle gidilmesi, çoğu dosyada anlaşma ihtimalini artırır. Anlaşma sağlanırsa tahliye tarihi, teslim şekli ve depozito mahsubu ölçülebilir biçimde yazılmalıdır; aksi hâlde anlaşma metni yeni bir uyuşmazlığın kaynağı olur.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Sözleşmenin süresi, tarafların sıfatı ve taşınmazın kullanım amacı sonucu etkileyebileceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü inceleme yapılması yerinde olur.