Bir taşınmazda hem paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi hem de kullanan kişiye karşı tahliye gündeme geldiğinde, iki ayrı süreç aynı fiziki alan üzerinde yürür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, ikisinin birlikte yürütüldüğü dosyalarda delil eksikliğinin nasıl önlendiğini konu alır.
İki Süreç, İki Ayrı İspat Konusu
Ortaklığın giderilmesinde tartışma mülkiyet payları ve taşınmazın niteliği üzerindedir. İcra yoluyla tahliyede ise tartışma, kullanma ilişkisinin hukuki dayanağı ve sona erip ermediği üzerindedir. Aynı klasörde tutulan bu iki konu birbirine karıştığında, tahliye talebi mülkiyet tartışmasına, mülkiyet tartışması ise kullanım iddialarına boğulur. Bu nedenle dosya baştan iki bölüm hâlinde kurulmalıdır.
Paydaşlık ve Kullanım İlişkisinin Belgelenmesi
- Güncel tapu kaydı ile pay oranlarını gösteren döküm
- Varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri ve yönetim planı
- Kira sözleşmesi, kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları ve tahsilat makbuzları
- Paydaşlar arasında kullanım konusunda yapılmış yazılı düzenlemeler
- Taşınmazın fiili durumunu gösteren imar ve yapı kayıt bilgileri
Tahliye Talebinde Sık Görülen Delil Boşluğu
Tahliye istemlerinde en sık rastlanan eksiklik, kullanma ilişkisinin sona erdiğini gösteren bildirimin usulüne uygun biçimde belgelenmemesidir. Bildirimin kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı gösterilemiyorsa talebin dayanağı zayıflar. Bu yüzden ihtar ve bildirim belgeleri, içerik metniyle birlikte tebliğ şerhini de içerecek şekilde dosyaya konulmalıdır.
Satış Aşamasında Zilyetlik Tartışması
- Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı tarih belirtilerek tespit edilir
- Kullanımın bir sözleşmeye mi, paydaşlığa mı dayandığı ayrıştırılır
- Muhdesat, ekim dikim ve yapı iddiaları ayrı bir başlıkta belgelendirilir
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin teknik veriler hazırlanır
- Satış hâlinde payların dağıtımına etki edecek alacak ve gider kalemleri listelenir
Keşif ve Bilirkişi İçin Hazırlık
Bu tür dosyalarda keşif genellikle belirleyici aşamadır. Keşiften önce taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve ölçüm verilerinin hazırlanması, sonradan çıkacak fiili değişiklik tartışmalarını önler. Muhdesat iddiası varsa, yapının kim tarafından ve hangi dönemde meydana getirildiğini gösteren harcama kayıtlarının keşiften önce toplanması gerekir.
Bu içerik yalnızca genel yönlendirme sağlar. Paydaşlık yapısı, kullanım ilişkisinin türü ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, süreç başlamadan hukuki değerlendirme alınması önerilir.