Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde taraflar çoğu kez birbirinden bağımsız iki tartışma yürütür: kiralananın tahliyesi ve taşınmazın fiilî durumunun ne olduğu. Tespit davası, ikinci tartışmayı tahliye sürecinden önce belgeye bağlamayı sağlar. Doğru zamanda açıldığında tahliye davasının seyrini değiştirir; geç kalındığında ise ispat imkânı fiilen kaybolur.
Tespit neyi belgeler
Tespit davası bir hakkı kurmaz, mevcut durumu kayda geçirir. Kira uyuşmazlıklarında bu genellikle taşınmazın fiilî kullanımı, hasar durumu, tadilatın kapsamı ya da kiralananın kim tarafından işgal edildiğidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak alan kullanımına ilişkin tespitler de tartışmanın parçası olabilir.
Tahliye sebebiyle bağlantısını kurmak
TBK'nın kira hükümleri, tahliye taleplerini sınırlı sebeplere bağlar. İhtiyaç, yeniden inşa, temerrüt ve tahliye taahhüdü gibi sebeplerin her biri farklı olguların ispatını gerektirir. Tespit dosyasının işe yaraması, elde edilen kaydın bu sebeplerden hangisini desteklediğinin baştan belirlenmesine bağlıdır. Amacı tanımlanmamış bir tespit, dosyaya girdiğinde ilgisiz bulunabilir.
Delil eksikliğinin somut sonuçları
- Taşınmazın tahliye öncesi hâlinin tespit ettirilmemesi, hasar tartışmasının beyana kalması
- Kira ödemelerinin elden yapılması ve temerrüt iddiasının çürütülememesi
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin tartışmalı bırakılması
- Fiilî kullanıcının kim olduğunun kayda geçirilmemesi, alt kiraya verme iddiasının belirsiz kalması
- Yapılan tadilata ilişkin fatura ve izin belgelerinin saklanmaması
İzlenecek sıra
- Kira sözleşmesi, ekleri ve ödeme kayıtları tek dosyada birleştirilir.
- Tahliye hangi sebebe dayandırılacaksa, o sebebi destekleyecek tespit konusu tanımlanır.
- Delil kaybı riski varsa tespit talebi tahliye davasından önce yapılır.
- İhtar gerektiren sebeplerde ihtarın tebliği ve içeriği ayrıca belgelenir.
- Karşı tarafın itirazına karşılık verilecek belgeler önceden hazırlanır.
Anlaşmalı çözümün maliyeti
Tahliye dosyaları taşınmazın kullanımını uzun süre belirsiz bırakabilir. Bu nedenle taşınma süresi ve kısmi ödeme üzerinden kurulan protokoller, taraflar için toplam maliyeti düşürebilir. Böyle bir protokol yazılırken tahliye tarihi, teslim şekli ve depozito mahsubunun açık yazılması sonradan yeni bir uyuşmazlık doğmasını engeller.
Buradaki değerlendirmeler genel bilgilendirme içindir. Sözleşmenin tarihi, tahliye sebebi ve taşınmazın niteliği süreci esaslı biçimde değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki görüş alınması önerilir.