Tapu iptali talebine giden yol, çoğu zaman doğrudan dava dilekçesiyle değil, taşınmazın mevcut durumunun sabitlenmesiyle başlar. TMK, TBK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklarda, taşınmazın fiilî durumu zamanla değiştiği için tespit aşaması ihmal edildiğinde geri kazanılması güç bir delil kaybı doğar.
Tespit Davası ile Tapu İptali Aynı Amaca Hizmet Etmez
Tespit talebi bir hukuki ilişkinin veya fiilî durumun belirlenmesini, tapu iptali ve tescil talebi ise sicil kaydının değiştirilmesini amaçlar. Sadece tespitle yetinilen dosyalarda mülkiyet sorunu çözülmez; buna karşılık delil tespiti yapılmadan açılan iptal davalarında da taşınmazdaki değişiklikler ispat edilemez hâle gelir. Doğru sıralama, hangi tartışmanın zamanla kaybolacağına bakılarak kurulur.
Kayıt Zincirini Geriye Doğru Okumak
Tapu iptali dosyalarında tartışma, güncel maliki değil, mülkiyetin el değiştirdiği bir önceki işlemi ilgilendirir. Bu nedenle kayıt zincirinin geriye doğru çıkarılması gerekir:
- Tapu sicilindeki tüm devir işlemlerine ait resmî senetler
- Devirlerde beyan edilen bedeller ile ödeme kayıtları arasındaki uyum
- Varsa şerhler, aile konutu ve ipotek kayıtları
- Kadastro tutanakları ve zilyetliğe ilişkin kayıtlar
- İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgeleri
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez ve dava taşınmazın bulunduğu yerde görülür. Sözleşmede farklı bir yer kararlaştırılmış olması bu sonucu değiştirmez. Buna karşılık aynı olaydan doğan alacak talepleri farklı yetki kurallarına tabi olabileceğinden, taleplerin nasıl gruplanacağı baştan planlanmalıdır.
Fiilî Durumun Belgelenmesi
Taşınmazın kim tarafından kullanıldığı, üzerine yapılan ilaveler, ortak alanların durumu ve komşu parselle sınır ilişkisi zamanla değişir. Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılana kadar geçen sürede yapılan tadilatlar, dosyadaki teknik değerlendirmeyi tümüyle etkisiz kılabilir. Bu nedenle fotoğraf ve ölçüm kayıtlarının tarihli biçimde alınması, teknik raporun sağlam bir zemine oturmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti Bulunan Yapılarda Ek Kontroller
Bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlıklarda yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve eklentilerin projeye uygunluğu ayrı bir inceleme konusudur. Projeye aykırı kullanımın ne zaman başladığı ve buna kimin muvafakat ettiği, hem talebin niteliğini hem muhatabını değiştirir. Bu belgeler yönetimden yazılı olarak istenmeli, sözlü bilgiye dayanılmamalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeve sunar; taşınmaza ilişkin her dosya kendi sicil kaydı ve fiilî durumu içinde değerlendirilir. Tapu kayıtlarınızla birlikte erken aşamada hukuki görüş almanız, delil kaybının önüne geçer.