Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde, tartışma çoğunlukla payın oranı üzerinde değil, taşınmazın fiilî durumu üzerinde çıkar. Kim hangi bölümü kullanıyor, kim ne zaman muhdesat meydana getirdi, kira geliri kime aktı; bunlar zamanla değişen olgulardır ve dava sürerken de değişmeye devam eder. Tespit davası tam da bu noktada devreye girer.
Tespitin İşlevi: Delili Zamanda Dondurmak
Delil tespiti, taşınmazın o andaki durumunu, üzerindeki yapıları, kullanım biçimini ve zilyetlik görünümünü kayda geçirir. Yıllar sonra yapılan keşifte, yıkılmış bir eklenti veya değişmiş bir sınır artık gözlemlenemez. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi talebinden önce ya da onunla eş zamanlı olarak tespit istenmesi, sonradan doğacak delil eksikliğinin en etkili panzehiridir.
Aynen Taksim mi, Satış mı
TMK çerçevesinde ortaklık, öncelikle aynen taksim yoluyla, bu mümkün değilse satış yoluyla giderilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı teknik bir sorudur ve şu belgelerle desteklenir:
- Güncel tapu kaydı ve pay durumunu gösteren tapu tarihçesi,
- İmar durumu belgesi ve ifraz koşullarını gösteren belediye yazısı,
- Kadastro paftası, ölçü krokisi ve varsa mimari proje,
- Kat mülkiyetine geçiş ihtimali için 634 sayılı Kanun kapsamında yapı kullanma izin belgesi ve bağımsız bölüm listesi.
Muhdesat Tartışması
Taşınmaz üzerindeki ağaç, bina veya tesisin ortaklardan biri tarafından meydana getirildiği ileri sürülüyorsa, bu iddianın satış kararından önce açıklığa kavuşturulması gerekir. Aksi hâlde satış bedeli pay oranına göre dağıtılır ve emeğin karşılığı ayrıca gösterilemez. Fatura, ruhsat, ödeme kayıtları ve tarihli fotoğraflar bu iddianın taşıyıcı unsurlarıdır.
Kiralanan Taşınmazda Ek Katman
Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz kirada ise, TBK kapsamındaki kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez. Kira sözleşmesinin tarafı, ödemelerin akışı ve tahliye ihtimali ayrı bir dosya başlığı olarak yürütülmelidir. Kira gelirinin paylaşımına ilişkin talepler ise ortaklığın giderilmesi davasının konusu dışında kalır ve ayrıca ileri sürülür.
Başvuru Sırası
- Tapu ve mirasçılık durumunu belgeleyin; elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların davada yer alması gerekir.
- Taşınmazın mevcut hâlini tespit ettirin ve tarihli görsel kayıt oluşturun.
- İmar ve ifraz olanağını belgeleyerek aynen taksim talebinizi teknik zemine oturtun.
- Muhdesat ve kullanım iddialarınızı ayrı bir dilekçe başlığında, belge listesiyle birlikte sunun.
Değerlendirme
Taşınmazın niteliği, ortak sayısı ve imar durumu bu sürecin seyrini kökten değiştirir. Kendi taşınmazınız için hangi yolun uygulanabilir olduğunun, dava açılmadan önce belge üzerinden incelenmesinde yarar bulunur.