Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde çoğu dosyanın kaderi, dava dilekçesinden önce gönderilen ihtarnamede belirlenir. İhtarın içeriği, muhatabı ve tebliğ tarihi; hangi mahkemenin devreye gireceğini ve tahliye talebinin dinlenip dinlenmeyeceğini doğrudan etkiler. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde tahliye sürecinin mahkeme–yetki boyutu ile ihtarın ispatı ele alınmaktadır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Yol
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye tek bir usule bağlı değildir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde süre veren yazılı ihtar gerekir; aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar yapılmışsa bu, ayrı bir tahliye sebebi oluşturur. Gereksinim ve yeniden inşa hâllerinde ise ihtar değil, belirli sürelere bağlı dava açma zorunluluğu vardır. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt tarihinden sonraki bir tarihi taşıması ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır. Sebep yanlış seçildiğinde dava esastan reddedilir ve süreler yeniden işlemeye başlar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir. Alacak kalemi icra takibine konu edilmişse itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesinde tartışılır; bu, genel mahkemedeki tahliye davasından farklı ve daha dar bir incelemedir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planından doğan uyuşmazlıklar 634 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir.
Tebliğ: İhtarın En Kırılgan Halkası
İhtar gönderilmiş olması yetmez; muhatabına usulüne uygun ulaştığının gösterilmesi gerekir. Dosyayı çökerten tipik sorunlar şunlardır:
- İhtarın kiracının güncel adresine değil, sözleşmedeki eski adrese gönderilmesi
- Birden çok kiracı varken yalnızca birine tebligat yapılması
- Tebliğ mazbatasındaki şerhin okunmadan sürenin buradan hesaplanması
- İhtarda verilen sürenin kanunun aradığı süreden kısa tutulması
- Ödenmeyen kira dönemlerinin ihtarda tek tek gösterilmemesi
Kiracı Açısından Savunma Hazırlığı
Kiracının elindeki en güçlü belge ödeme kayıtlarıdır. Banka havalelerinde açıklama kısmına hangi aya ait olduğunun yazılması, elden ödemelerde makbuz alınması ve depozitonun kira alacağıyla karıştırılmaması sonraki yargılamada belirleyici olur. Ayrıca tahliye taahhüdünün imza tarihi ile sözleşme tarihinin aynı gün olduğu iddiası, savunmanın merkezine yerleştirilebilecek bir husustur.
Kapanış
Bu metin genel bilgilendirme için hazırlanmıştır; sözleşmenin türü, tahliye sebebi ve tebliğ tarihi sonucu tümüyle değiştirebilir. Tahliye süreci başlatacak veya kendisine ihtar tebliğ edilmiş tarafların, süreler işlerken bir avukatla değerlendirme yapması önerilir.