Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Bu davada usul, esasa dair tartışmayı büyük ölçüde belirler: dava yanlış yer mahkemesinde açıldığında ya da paydaşlardan biri dışarıda bırakıldığında dosya baştan kurulmak zorunda kalır.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın aynına ilişkin bu davada yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu yetki kesindir; taraflar aksini kararlaştıramaz, mahkeme resen gözetir. Birden fazla ilçede taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı dosya kurulması gerekebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bir yapıda bağımsız bölüm söz konusuysa, önce kat mülkiyetine geçilebilirliğin tartışılması dosyanın seyrini değiştirir.
Tüm Paydaşların Davada Yer Alması Zorunluluğu
Bu dava, sonucu itibarıyla tüm paydaşları birlikte etkilediğinden zorunlu dava arkadaşlığı doğurur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tespiti, yurt dışında ise tebligatın usulüne uygun yapılması gerekir. Tapuda kayıtlı malik ile fiilî kullanan farklıysa, bu ayrım dilekçede açıklanmalıdır. Eksik taraf teşkili, yargılamanın ilerlemiş aşamasında fark edildiğinde geçen süre tamamen kaybedilir.
İhtarın Rolü: Zorunluluk mu, Strateji mi
Ortaklığın giderilmesi talebi için önceden ihtar çekilmesi bir dava şartı değildir. Buna karşılık ihtar iki bakımdan işlevlidir: paydaşlar arasında rızai taksim imkânını yazılı biçimde ortaya koyar ve taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil talebinin dayanağını oluşturur. Kira ilişkisi bulunan bir taşınmazda ise ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi, TBK kapsamındaki taleplerin başlangıcını belirler. Bu nedenle ihtarın metni, sonraki davaların iddiasını daraltmayacak şekilde yazılmalıdır.
Dosyaya Girmediğinde Sonucu Değiştiren Belgeler
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa şerhler
- İmar durumu, çap ve ada parsel bilgisi ile yapı ruhsatı örneği
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ışık tutacak ölçüm ve krokiler
- Taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunu gösteren belgeler
- Kullanım biçimini ortaya koyan fatura, abonelik ve kira sözleşmeleri
Muhdesat iddiası ayrı bir ispat konusudur ve satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler. Bu iddianın davanın başında ileri sürülmesi, sonradan gündeme getirilmesine göre çok daha güçlü sonuç verir.
Son Değerlendirme
Aynen taksim mi satış yoluyla giderme mi tercih edileceği, taşınmazın niteliğine ve paydaş sayısına göre değişir. Buradaki açıklamalar genel bilgi verir; taşınmazınızın imar ve tapu durumu sonucu belirleyeceğinden, dava öncesinde kayıtların bir hukukçuyla incelenmesi önerilir.