Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dava dilekçesi ne kadar iyi yazılırsa yazılsın, dosya yanlış yer mahkemesine açıldığında esas incelemeye geçilemez. Tapu iptali ve tescil ile tespit talepleri, TMK ve TBK hükümlerinin yanı sıra kesin yetki kuralıyla birlikte okunmak zorundadır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Tarafların Anlaşmasıyla Değiştirilemez
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların yetki sözleşmesiyle aşamayacağı ve mahkemenin kendiliğinden gözeteceği bir kuraldır. Sözleşmede "uyuşmazlıklarda şu ilin mahkemeleri yetkilidir" kaydı bulunsa dahi, dava taşınmazın aynına yönelikse bu kayıt sonuç doğurmaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekir.
Talebin Niteliği Görevi de Değiştirir
Tapu kaydının iptali ve adınıza tescili isteniyorsa bu bir eda davasıdır ve kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık yalnızca bir hukuki ilişkinin veya durumun tespiti isteniyorsa, tespit davasının şartlarının bulunup bulunmadığı ayrıca tartışılır: eda davası açılabilecekken tespit davası açılması, hukuki yarar yokluğu itirazını gündeme getirir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren ortak yer ve yönetim uyuşmazlıklarında ise farklı bir görev düzeni işler; bu ayrım dilekçe yazılmadan önce netleştirilmelidir.
Keşif ve Bilirkişi Olmadan Kurulan Dosya Ayakta Kalmaz
Taşınmaz davalarında delil, çoğunlukla yerinde yapılan incelemeyle üretilir. Tapu kaydı, kadastro tutanakları, çap ve pafta örnekleri, vergi kayıtları ve komşu parsel bilgileri dosyaya erken girmelidir. Tanık beyanı zilyetlik iddiasında değer taşır; ancak tek başına tapu kaydının aksini ispata çoğu hâlde yetmez.
Delil Eksikliğinin Somut Görünümleri
- Devir bedelinin ödendiğine dair banka kaydının bulunmaması, muvazaa iddiasında iddia sahibini zora sokar.
- Taşınmazın fiilî kullanım durumuna ilişkin fotoğraf ve tarih bilgisinin toplanmaması.
- Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda veraset belgesi ve önceki intikallerin kayıt zincirinin çıkarılmaması.
- Sözleşme dışı ödemelerin yalnızca elden yapılmış olması ve makbuz düzenlenmemesi.
Dava Açmadan Önceki Hazırlık
Tapu müdürlüğünden kayıt örneği ve varsa akit tablosu temin edilmeli, taşınmazın üzerindeki şerh, haciz ve ipotekler listelenmelidir. Üçüncü kişilere devir riski varsa, dava ile birlikte tedbir talebinin ilk dilekçede ve gerekçeli biçimde ileri sürülmesi gerekir; sonradan yapılan tedbir talebi, devir gerçekleştikten sonra çoğu zaman işlevsiz kalır.
Bu metin genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın niteliği, edinme şekli ve kayıt geçmişi sonucu doğrudan etkiler. Kendi dosyanız için yetki ve talep kurgusunu bir hukukçuyla birlikte belirlemeniz önerilir.