Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, tarafların aynı binada yaşamaya devam etmesi nedeniyle diğer taşınmaz davalarından ayrılır. Bu alanda arabuluculuk yalnızca bir seçenek değil, birçok uyuşmazlık bakımından dava şartıdır. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde arabuluculuk aşamasını ve ardından gelen mahkeme haritasını ele alır.
Dava Şartı Arabuluculuğun Kapsamı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kiralama ilişkisinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar bakımından, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Aidat alacağının icra takibine konu edilmesi bu kapsamın dışındadır; buna karşılık yönetim planına aykırılığın giderilmesi, ortak alan kullanımı ve projeye aykırı tadilatların önlenmesi gibi talepler arabuluculuk sürecinden geçer. Kapsamın yanlış değerlendirilmesi hâlinde dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Kat maliklerinin başka illerde ikamet etmesi bu kuralı değiştirmez. Kat malikleri kurulu kararının iptali talebi de aynı mahkemeye yöneltilir ve karara katılmayan malik bakımından kanunda öngörülen kısa süre içinde açılması gerekir; toplantıya katılmamış olan malik bakımından sürenin başlangıcı, kararın kendisine bildirildiği tarihe bağlanır.
Arabuluculuk Tutanağını Doğru Yazdırmak
- Taraflar tam olarak gösterilmelidir: yöneticiye karşı mı, kat malikine karşı mı yürütüldüğü açıkça yazılmalıdır.
- Her talep ayrı ayrı sayılmalıdır; tutanakta yer almayan bir talep için dava şartı yerine getirilmiş sayılmaz.
- Anlaşma sağlanan noktalar ile anlaşılamayan noktalar ayrı başlıklarda yazılmalıdır.
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması, ileride yeniden dava açılmasını gereksiz kılar.
Belge Toplamanın Kritik Anı
Kat mülkiyeti dosyalarında belirleyici belgeler genellikle yönetimde bulunur: yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri, işletme projesi, gelir gider kayıtları ve tebligat listeleri. Uyuşmazlık büyüdüğünde bu belgelere erişim güçleşir; bu nedenle karar defterinin ilgili sayfalarının onaylı örneği arabuluculuk aşamasında talep edilmelidir. Yapısal tartışmalarda mimari proje ve tapu eklentisi kayıtları da mutlaka temin edilmelidir.
Delil Eksikliğinin Yansıması
Ortak alana müdahale iddialarında en zayıf nokta, müdahalenin ne zaman başladığının gösterilememesidir. Tarihsiz fotoğraf ve sözlü anlatım, projeye aykırılığın tespiti bakımından yetersiz kalır. Tespit talebiyle yapılacak keşif ya da bilirkişi incelemesi, tartışmayı somut zemine taşır. Aidat uyuşmazlıklarında ise işletme projesinin usulüne uygun tebliğ edildiğini gösteren kayıt, talebin dayanağını oluşturur.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; yönetim planının içeriği ve taşınmazın yapısı süreci etkileyebileceğinden, arabuluculuk başvurusundan önce hukuki görüş alınması tavsiye edilir.