Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar genellikle iki taraf için de aynı noktada düğümlenir: artışın hangi tarihten itibaren istendiği ve bunun karşı tarafa ne zaman bildirildiği. TBK kira artışını bir üst sınıra bağlamıştır ve bu sınır, bir önceki kira yılında gerçekleşen tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen değişim oranıdır. Bu rehber, sürelerin ve delil eksikliğinin artış talebini nasıl etkisiz kıldığına odaklanıyor.
Artışın Dayanağı: Sözleşme mi, Kanun mu
Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır; ancak kanunun öngördüğü üst sınırı aşan kısım geçerli sayılmaz. Sözleşmede hiçbir hüküm yoksa yine kanuni ölçüte başvurulur. Bu nedenle ilk kontrol, sözleşmenin imzalı aslının ve varsa ek protokollerin dosyada bulunmasıdır. Sözleşme kaybolmuşsa, kira ödemelerinin banka dekontları ve tarafların yazışmaları sözleşmenin varlığı ve şartları bakımından yardımcı delil oluşturur.
Yeni Dönem Başlamadan Yapılması Gerekenler
- Kira döneminin başlangıç ayı sözleşmeden tespit edilir; artış bu dönem başına bağlanır.
- Uygulanacak oran, ilgili döneme ait resmi endeks verisi üzerinden hesaplanır ve hesap yazılı olarak saklanır.
- Artış talebi kiracıya yazılı olarak, tebliğ tarihi belgelenebilecek bir yolla bildirilir.
- Kiracı artışa itiraz ederse, ödemeleri kabul ederken çekince konulup konulmadığı kayda geçirilir.
- Anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin tespiti yoluna gitme takvimi ayrıca planlanır.
Delil Eksikliğinin En Çok Görüldüğü Yerler
- Kira ödemelerinin elden yapılması ve hiçbir makbuz düzenlenmemesi
- Banka açıklamasına hangi aya ait ödeme olduğunun yazılmaması
- Artış talebinin yalnızca telefonla iletilmesi, yazılı bildirim yapılmaması
- Kiralananın durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve teslim tutanağının bulunmaması
- Emsal kira bedeli araştırmasının hiç yapılmaması
Kira Tespiti Gündeme Geldiğinde
Bedelin tespiti istendiğinde mahkeme, taşınmazın konumu, niteliği ve çevredeki benzer taşınmazların kira düzeyini dikkate alır. Bu nedenle dosyaya konulacak emsal bilgisi, ilan çıktısı ya da benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin sözleşme örnekleri iddiayı somutlaştırır. Kiralananda kiracının yaptığı iyileştirmeler ya da eksiklikler de değerlendirmeye girdiğinden, taşınmazın mevcut hali tarihli görsellerle kayıt altına alınmalıdır.
Kiracı Tarafında Risk Azaltma
Kiracı açısından en büyük risk, itiraz ettiği artışı ödemeyerek temerrüde düşmektir. Uyuşmazlık sürerken ödemelerin, itiraz kaydı düşülerek yapılmaya devam edilmesi; hem tahliye riskini azaltır hem de iyi niyetin göstergesi olur. Ödemenin hangi hesaba ve hangi açıklamayla yapıldığı burada belirleyicidir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşme tarihi, kiralananın kullanım amacı ve yürürlükteki geçici düzenlemeler sonucu değiştirebilir. Kendi sözleşmeniz üzerinden bir hukukçuyla oran ve süre kontrolü yapmanız önerilir.