Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istendiğinde, dosyanın seyrini belirleyen unsur taşınmazın fiili ve hukuki durumunun ne kadar iyi belgelendiğidir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, üzerindeki yapıların kime ait sayılacağı ve kullanım durumunun ne olduğu bu belgelere göre değerlendirilir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu rehber, asıl davadan önce yapılacak tespitin taşıdığı işlevi ele alır.
Tespitin Zamanlaması Neden Önemli
Taşınmazın mevcut durumu zamanla değişir; yapılar eklenir, kullanım biçimi farklılaşır, muhdesat üzerindeki tartışma büyür. Durumun bugünkü haliyle kayda geçirilmesi, ileride ortaya çıkacak değişikliklerin sonuca etkisini sınırlar. Bu nedenle tespit, uyuşmazlığın büyümesini beklemeden yapıldığında gerçek işlevini görür.
Tespitte Kayda Geçirilmesi Gerekenler
- Taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve fiili kullanım alanları
- Üzerindeki yapıların niteliği, yaşı ve kim tarafından yapıldığı iddiası
- Bağımsız bölüm oluşturulmasına elverişlilik yönünden fiziki durum
- Varsa kira ilişkisi ve kullanan kişilerin sıfatı
- Ulaşım, altyapı ve imar durumuna ilişkin veriler
Aynen Taksim mi Satış Yoluyla Paylaşım mı
Ortaklığın giderilmesinde öncelikli değerlendirme, taşınmazın paylar oranında bölünüp bölünemeyeceğidir. Bu değerlendirme teknik veriye dayanır: imar mevzuatının izin verdiği en küçük parsel büyüklüğü, zeminin durumu ve bağımsız bölüm oluşturma imkanı gibi unsurlar belirleyicidir. Bu verileri içeren belgeler dosyaya sunulmadığında tartışma soyut kalır ve süreç uzar.
Muhdesat İddiasının Ayrı Ele Alınması
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürülüyorsa, bu iddianın kendine özgü bir ispat yükü vardır. Yapının kim tarafından, hangi tarihte ve hangi kaynakla yapıldığını gösteren fatura, ruhsat, ödeme kaydı ve resmi başvuru belgeleri toplanmalıdır. İddia belgelendirilmediğinde, satış bedelinin paylaştırılması aşamasında hak kaybı doğabilir.
İmar ve Kat Mülkiyeti Kayıtlarının Kontrolü
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda paylaşımın koşulları farklılaşır. Yönetim planı, projeye uygunluk ve ortak alan düzenlemeleri incelenmeden yapılan taleplerin uygulanabilirliği düşüktür. Tapu kaydındaki şerh, beyan ve irtifaklar da paylaşımı doğrudan etkileyebileceğinden, güncel tapu kayıt örneği dosyanın ilk belgesi olmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu sonucu değiştirebileceğinden, dava yoluna gitmeden önce taşınmaz özelinde hukuki değerlendirme alınması yararlı olacaktır.