Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde iki ayrı yol vardır: mahkemeden tahliye kararı almak ya da icra dairesi üzerinden takip başlatmak. İkinci yol daha hızlı görünse de, dayanağı zayıf hazırlanmış bir takip itirazla karşılaştığında aylar kaybedilir. Bu rehber, TBK kapsamındaki kira ilişkilerinde icra yoluyla tahliye sürecinde en sık rastlanan delil boşluklarını kapatmaya odaklanır.
Takibin Dayanağını Baştan Netleştirin
İcra yoluyla tahliye, çoğunlukla kira bedelinin ödenmemesine veya kira süresinin sona ermesine dayanır. Bu iki temelin usulü farklıdır ve baştan yanlış seçilen dayanak, takibin tümünü sakatlayabilir. Kira sözleşmesindeki imzanın inkâr edilmesi ihtimali, en çok gözden kaçan risklerden biridir; sözleşmenin aslının elde bulunması bu nedenle önemlidir.
Ödeme Geçmişinin Belgelenmesi
- Kira ödemelerinin banka kanalıyla yapıldığını gösteren hesap dökümleri
- Açıklama kısmında hangi aya ait olduğu yazılı ödeme kayıtları
- Elden yapılan ödemelerde düzenlenmiş makbuzlar
- Kira artışına ilişkin yazışmalar ve varsa yeni bedele dair mutabakat
- Aidat, yakıt ve benzeri yan giderlerin kimden tahsil edildiğini gösteren belgeler
Tebligat Zinciri Neden Belirleyici
Tahliye taleplerinde en sık karşılaşılan itiraz konusu, ödeme emrinin veya ihtarın usulüne uygun tebliğ edilmediğidir. Kiracının adres bilgisi güncel değilse, yapılan tebligat sonradan geçersiz sayılabilir ve süreler baştan işlemeye başlar. Sözleşmede yazılı adres ile fiilî adres arasındaki farklılık, dosya açılmadan önce kontrol edilmelidir.
Uygulama Sırası
- Sözleşmenin aslını, eklerini ve varsa kefalet metnini bir araya getirin.
- Hangi ayların ödenmediğini ay ay tabloya dökün.
- Ödeme emrine itiraz gelmesi ihtimaline karşı ikinci yol haritasını hazırlayın.
- Taşınmazın tapu kaydı ile kiraya verenin sıfatını uyumlu hale getirin.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülükleri ayrıca not edin.
İtiraz Geldiğinde Kaybedilen Zamanı Azaltmak
Borçlu tarafın itirazı takibi durdurduğunda, süreç itirazın kaldırılması veya iptali aşamasına taşınır. Bu aşamada belirleyici olan, alacağın hangi belgeyle ispat edildiğidir. Yazılı bir kira sözleşmesi ile banka kayıtlarının uyumlu olması, bu aşamanın hızını doğrudan etkiler. Mülkiyet ilişkisine dair tartışma varsa TMK kapsamındaki tapu kayıtlarının da dosyaya erken eklenmesi gerekir.
Kapanış
Burada anlatılanlar genel nitelikte olup, kira ilişkisinin türü, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı süreci önemli ölçüde değiştirir. Takip başlatmadan önce dayanak belgelerin bir hukukçuyla gözden geçirilmesi, itiraz halinde yaşanacak gecikmeyi azaltır.