Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda tahliye talebi, çoğu zaman yalnızca kiracı–kiraya veren ilişkisiyle sınırlı kalmaz; ortak gider borcu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları da denkleme girer. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, icra yoluyla tahliye sürecinde belge zincirinin nerede koptuğunu ele alır.
Hangi Belge Hangi Yolu Açar?
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye talepli takipte, yazılı kira sözleşmesinin varlığı ve tarihi belirleyicidir. Sözleşme yoksa veya taraf sıfatları tartışmalıysa, süreç en baştan farklı kurgulanmalıdır. Aynı şekilde ihtarname çekilmesi gereken hâllerde ihtarın içeriği kadar tebliğ edildiğine dair kaydın saklanması da önemlidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının Delil Değeri
Ortak yerlerin kullanımına, bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanımına veya çekilmezlik oluşturan davranışlara ilişkin iddialarda, kurul kararı ve tutanaklar dosyanın omurgasını oluşturur. Kararın alındığı toplantının çağrı usulüne uygun yapıldığı gösterilemezse, karara dayanan tüm talep zayıflar.
Toplanması Gereken Kayıtlar
- Yazılı kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları, banka açıklamaları ve mahsup yazışmaları
- Yönetim planı ile işletme projesinin ilgili bölümleri
- Aidat/ortak gider tahakkuk cetvelleri ve bildirim kayıtları
- Şikâyete konu kullanımı gösteren tutanak ve yazılı uyarılar
Takip Öncesi Kontrol Adımları
- Takip talebindeki alacak kalemlerini kira, ortak gider ve fer'i alacak olarak ayrı ayrı gösterin.
- Ödeme emrinin doğru adrese ve doğru kişiye tebliğ edildiğini kontrol edin.
- Kısmi ödemelerin hangi döneme mahsup edildiğini yazılı olarak kayda geçirin.
- Yönetici sıfatıyla hareket ediliyorsa temsil yetkisini gösteren kararı dosyaya ekleyin.
- İtiraz gelmesi ihtimaline karşı hangi belgenin hangi itirazı karşılayacağını önceden eşleştirin.
İtiraz Gelirse Süreç Nasıl İlerler?
Borca veya kira ilişkisine yapılan itiraz takibi durdurduğundan, bundan sonraki aşama elinizdeki belgenin niteliğine göre şekillenir. Bu nedenle takip başlatılmadan önce "itiraz gelirse ne göstereceğim" sorusunun cevabı hazır olmalıdır; sonradan üretilemeyecek belgeler bu aşamada tamamlanmalıdır.
Yazılanlar genel bilgi niteliğindedir; taşınmazın durumu, yönetim planı hükümleri ve tarafların geçmiş uygulaması sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce dosyanın bir hukukçuyla birlikte değerlendirilmesi yerinde olacaktır.