Paylı ya da elbirliğiyle mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşların anlaşamaması hâlinde başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen bu süreçte en çok tartışılan konular, davanın hangi mahkemede açılacağı ve sürecin hangi aşamalarında zaman baskısının doğduğudur.
Davanın Kendisi Süreye Tabi midir?
Paylaşma talebi, kural olarak paydaşın her zaman kullanabileceği bir haktır ve belirli bir süreyle sınırlandırılmış değildir. Ancak bu, dosyada hiç süre bulunmadığı anlamına gelmez. Paydaşlar arasında yapılmış geçerli bir paylaşmayı isteme hakkını sınırlayan anlaşma, taşınmazın kullanımına ilişkin fiilî durumlar veya kat mülkiyetine geçiş süreci, davanın seyrini ve zamanlamasını etkiler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Uygulamada dilekçenin asliye hukuk mahkemesine sunulması sık görülen bir hatadır ve dosyanın görevsizlik kararıyla geri dönmesine yol açar. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
- Görev: sulh hukuk mahkemesi
- Yetki: taşınmazın bulunduğu yer
- Davalı: tüm paydaşların davaya dâhil edilmesi zorunludur
- Miras yoluyla gelen ortaklıklarda mirasçılık belgesinin önceden temini
Aynen Paylaşma ile Satış Arasındaki Tercih
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Bölünme mümkün ve paydaşlar arasında ciddi bir değer kaybına yol açmıyorsa aynen paylaşma tercih edilir; aksi hâlde satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Aynen paylaşma talebinde bulunan tarafın, imar durumu ve ifraz olanağına ilişkin belgeleri önceden hazırlaması, bu talebin soyut kalmasını önler.
- Tapu kayıtları ve varsa imar durum belgesi temin edilir.
- Taşınmaz üzerindeki muhdesat iddiaları ayrıca tespit edilir.
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda bu ihtimal ayrı bir talep olarak ileri sürülür.
- Satış hâlinde paylaştırmanın hangi oranlarda yapılacağı baştan hesaplanır.
Muhdesat ve Kullanım İddialarının Ayrı Yolu
Taşınmaz üzerindeki yapı veya ağaçların yalnızca bir paydaşa ait olduğu iddiası, ortaklığın giderilmesi davası içinde çözülemeyebilir. Bu iddianın ayrı bir dava ile ileri sürülmesi gerekebilir ve o dava farklı bir mahkemenin görev alanına girer. Aynı şekilde ecrimisil talepleri de bu davadan bağımsız yürür. Tüm talepleri tek dilekçeye sıkıştırmak, dosyanın gereksiz uzamasına yol açar.
Satış Aşamasındaki Süre Baskısı
Karar kesinleştikten sonra satış işlemleri satış memurluğu eliyle yürütülür ve bu aşamada ihaleye ilişkin sürelerin kaçırılması, paydaşlar için doğrudan maddi sonuç doğurur. İhalenin feshine ilişkin başvurular kısa sürelere tabi olduğundan, satış ilanının takibi ihmal edilmemelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı sürecin seyrini değiştirdiğinden, dava açmadan önce tapu kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.