Taşınmaz uyuşmazlıklarında yanlış mahkemeye açılan bir dava, yalnızca zaman değil çoğu zaman taşınmaz üzerindeki hukuki durumun korunma imkânını da götürür. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu alanda görev ve yetki kuralları, diğer birçok dava türünden daha katıdır.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Yetki
Taşınmazın mülkiyetine veya üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kuraldan sapılamayan niteliktedir. Tarafların sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılması bu tür davalarda sonuç doğurmaz. Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu edildiği hallerde ise davanın hangi yerde açılacağı ayrıca değerlendirilmelidir.
Tespit Davası ile Eda Davasını Ayırmak
Tespit davası, yalnızca bir hukuki ilişkinin var olup olmadığının belirlenmesini amaçlar. Buna karşılık tapu kaydının iptali ve adına tescil talebi bir eda talebidir. Doğrudan tescil istenebilecek bir durumda yalnızca tespit talebiyle yetinilmesi, hukuki yarar yokluğu itirazıyla karşılaşır. Uygulamada muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya inançlı işlem iddialarına dayanan taleplerde bu ayrım özellikle önem taşır.
İdari Yol ile Yargı Yolunun Karıştırılması
- Tapu müdürlüğüne yapılan başvuruyla tescilin düzeltilebileceği her durum, dava gerektiren bir uyuşmazlıkla aynı değildir.
- Kadastro tespitine yönelik itirazların kendi süresi ve kendi mahkemesi vardır; bu aşama geçirildikten sonra genel hükümlere göre dava açmak farklı bir usule tabidir.
- Kat mülkiyetinden doğan ortak yer ve yönetim uyuşmazlıkları, mülkiyet davalarından ayrı bir görev alanına girer.
- İmar uygulamalarına ilişkin işlemler idari yargının konusudur; tapudaki sonucun aynı olması yargı yolunu değiştirmez.
Dava Öncesi Belge Hazırlığı
- Tapu kaydı ve taşınmazın tüm devir geçmişini gösteren kayıt örnekleri temin edilir.
- Devir işlemlerine ilişkin resmi senetler ve varsa harici sözleşmeler bir araya getirilir.
- Bedelin ödendiğine dair banka kayıtları ve ödeme belgeleri tarih sırasına konur.
- Taşınmazın fiili kullanım durumu, kim tarafından ne zamandan beri kullanıldığı belgelenir.
- Muris muvazaası iddiasında murisin diğer devirleri ve mirasçılarla ilişkisi ayrı bir başlıkta ele alınır.
Kaydın Korunması İçin Erken Adım
Dava süresince taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali, çoğu dosyada asıl riski oluşturur. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına ilişkin koruma talebinin ileri sürülmesi ve gerekçesinin somut olgularla desteklenmesi gerekir. Talebin sonradan gündeme getirilmesi, devir gerçekleştikten sonra sonucu değiştirmeyebilir.
Taşınmaz dosyalarında kayıt geçmişi ve tarafların iddiaları her olayda farklı bir tablo oluşturur. Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; tapu kaydınızla ilgili adım atmadan önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi gerekir.