Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda anlaşmazlık çıktığında, çoğu kişi doğrudan satış talebiyle harekete geçer. Oysa TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun kesiştiği bu alanda hangi mahkemenin görevli olduğu ve hangi tespitin dava öncesinde yapılması gerektiği, sürecin uzunluğunu belirleyen asıl unsurdur. Yanlış mahkemede açılan bir dava, taşınmazın değer kazandığı ya da kaybettiği aylarda tarafları bekletir.
Görev ve Yetki: Tartışmaya Kapalı Alanlar
Ortaklığın giderilmesi istemleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve bu görev taraf iradesiyle değiştirilemez. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer esas alınır; taşınmazın aynına ilişkin davalarda bu kural kesindir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da benzer biçimde ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Buna karşılık tapu iptali ve tescil gibi mülkiyetin kime ait olduğunu belirleyen davalar farklı bir mahkemede görülür; bu ayrım gözden kaçtığında dosya yıllara yayılır.
Tespit, Davadan Önce Yapılmalı
- Taşınmazın güncel tapu kaydı, şerh ve beyanlar hanesiyle birlikte alınır.
- İmar durumu ve yapı kayıt bilgileri kontrol edilir; kaçak yapı varlığı satışı etkiler.
- Fiilen kullanan paydaş varsa kullanım biçimi ve süresi belgelenir.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, parsel büyüklüğü ve imar şartlarıyla birlikte değerlendirilir.
- Muhdesat iddiası varsa bu iddia zamanında ve ayrıca ileri sürülür.
Süreç Nasıl İlerler?
- Tüm paydaşlar ve varsa mirasçılar eksiksiz biçimde belirlenir.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesiyle aynen taksim imkânı araştırılır.
- Taksim mümkün değilse satış suretiyle paylaşıma karar verilir.
- Satış aşaması ayrı bir memurluk üzerinden yürütülür ve ayrı takip gerektirir.
Yanlış Mercie Başvurunun Görünmeyen Maliyeti
Dosyanın görevsiz mahkemede geçirdiği süre yalnızca zaman kaybı değildir. Bu süre içinde paydaşlardan biri payını devredebilir, taşınmaz üzerine haciz veya ipotek konabilir, kullanım durumu değişebilir. Bunların her biri davanın taraflarını ve talep sonucunu değiştirir; dava yeniden şekillendirilmek zorunda kalır. Ayrıca mirasçılardan birinin eksik gösterilmesi, sonradan taraf teşkilinin sağlanmasını gerektirir ve süreç baştan uzar.
Anlaşma İhtimalini Açık Tutmak
Satış yoluyla paylaşım, çoğu zaman taşınmazın piyasa değerinin altında sonuçlanabilir. Bu nedenle dava sürerken paydaşlar arasında taksim ya da bir paydaşın diğerlerinin payını devralması seçenekleri değerlendirilmeye devam etmelidir. Bu seçeneklerin yazılı bir teklife dönüştürülmesi, hem müzakereyi hızlandırır hem de dosyada iyi niyetin belgelenmesini sağlar.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın imar durumu, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler sonucu belirgin biçimde etkilediğinden, dava açılmadan önce tapu ve belediye kayıtlarının incelenmesi tavsiye edilir.