Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce iki soru netleşmelidir: bu uyuşmazlık arabuluculuk kapsamında mı ve dava hangi yerde açılacak? TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde ilerleyen dosyalarda bu iki sorunun yanlış cevaplanması, esasa hiç girilmeden ret sonucu doğurur.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davada Yetki Tartışmaya Kapalıdır
Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkindir; bu tür davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştırmış olsa dahi bu anlaşma sonucu değiştirmez. Bu nedenle dava dilekçesi hazırlanırken önce tapu kaydındaki il, ilçe, ada ve parsel bilgisi teyit edilmelidir.
Arabuluculuk Kapsamını Baştan Netleştirin
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi talepleri, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar ile taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Buna karşılık iddianın hile, muvazaa veya ehliyetsizlik gibi temellere dayandığı hâllerde kapsam tartışmalı olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce talebin hukuki temeli yazıya dökülmeli, tereddüt varsa arabuluculuk adımı atlanmamalıdır.
Dosyayı Kuran Belgeler
- Tapu kayıt örneği ve taşınmazın tarihsel akit tablosu
- Satış vaadi sözleşmesi, ödeme belgeleri ve banka hareketleri
- Zilyetlik iddiası varsa vergi kayıtları, abonelik ve bakım giderleri
- Miras kaynaklı uyuşmazlıkta mirasçılık belgesi ve tereke bilgileri
- Kat mülkiyetine ilişkin ihtilaflarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
Başlangıç Sıralaması
- Talep tek cümleyle yazılır: hangi tapu kaydının, hangi hukuki sebeple iptali isteniyor.
- Arabuluculuk şartı denetlenir; gerekiyorsa başvuru yapılır ve son tutanak alınır.
- Dava, taşınmazın bulunduğu yerde ve görevli mahkemede açılır.
- Tapu kaydının üçüncü kişilere devrini önlemek için gerekli geçici koruma talebi dilekçede ayrıca ileri sürülür.
- Keşif ve bilirkişi incelemesine hazırlık için taşınmazın mevcut durumu belgelenir.
Kapanış
Taşınmaz dosyalarında kayıt üzerindeki bir devir, davayı tamamen farklı bir zemine taşıyabilir; bu yüzden koruma tedbiri talebi ile dava dilekçesi aynı anda düşünülmelidir. Bu metin genel bilgilendirme sunar. Somut olayda tapu geçmişi incelenmeden verilecek kararlar risklidir; sürece hukuki destekle başlanması önerilir.