Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi süreci, dava açılmadan önce atılan adımlarla şekillenir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen bu süreçte ihtarın içeriği, kullanım ilişkisinin niteliğini ve talep edilebilecek kalemleri doğrudan etkiler.
İhtar Neyi Değiştirir?
İhtar, paydaşlar arasındaki kullanım ilişkisini hukuken görünür kılar. Taşınmazı tek başına kullanan paydaşa gönderilen ihtar, intifadan men iradesinin ortaya konması bakımından önem taşır ve ecrimisil talebinin çerçevesini belirler. İhtarda taşınmazın ada ve parsel bilgisi, pay oranları ve talep edilen davranış açıkça yazılmalıdır; muğlak bir metin sonraki aşamada ispat değeri taşımaz.
Hangi Merci, Hangi Talep İçin?
- Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bakımından yetki kuralı katıdır; başka yerde açılan dava yetkisizlikle sonuçlanır.
- Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi talepleri ayrı bir dava konusudur ve ortaklığın giderilmesi dosyasında birlikte görülmez.
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planından doğan uyuşmazlıklar farklı bir çerçevede değerlendirilir.
Aynen Taksim ile Satış Arasındaki Tercih
Ortaklık kural olarak öncelikle aynen paylaşma yoluyla giderilir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksim talebi ileri sürülecekse, imar durumu, ifraz imkânı ve bağımsız bölüm oluşturulabilirliği önceden araştırılmalıdır. Bu araştırma yapılmadan yalnızca satış talebiyle açılan dosyalarda, paydaşın gerçek menfaati ihmal edilmiş olabilir.
Süreç Planında Kontrol Noktaları
- Tapu kaydı, çap ve imar durumu güncel tarihli olarak temin edilir.
- Tüm paydaşlar ve varsa mirasçılar eksiksiz tespit edilir.
- İhtar keşide edilir, tebliğ belgesi dosyaya konur.
- Aynen taksim mi satış mı talep edileceği teknik veriyle gerekçelendirilir.
- Satış kararı sonrası satış memurluğu aşaması için ayrı bir takvim tutulur.
Paydaşlardan birinin ölmüş olması, sürecin en sık gözden kaçan kırılma noktasıdır. Mirasçılar taraf gösterilmeden yürütülen bir dosya, ilerleyen aşamada baştan alınmayı gerektirebilir; bu nedenle veraset ilişkisi dava öncesinde tamamlanmalıdır.
Burada aktarılanlar genel çerçeveyi tanıtmaya yöneliktir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve kullanım geçmişi izlenecek yolu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce dosyanın kendi kayıtları üzerinden hukuki destek alınması uygun olur.