Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararlar, çoğu zaman aidat borcu birikip icra takibi başlatıldığında gündeme gelir. Oysa karara karşı gidilecek yol ile aidat takibine karşı gidilecek yol birbirinden farklıdır ve süreleri de aynı anda işler. Bu rehber, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin süre hesabını ve merci ayrımını ele alır.
İki Ayrı Sürenin Aynı Anda İşlemesi
Kararın iptali talebinde süre, malikin toplantıya katılıp katılmadığına göre farklı başlar. Toplantıda bulunan ve olumsuz oy kullanan malik bakımından başlangıç karar tarihidir. Toplantıya katılmayan malik bakımından ise öğrenme tarihi esas alınır; ancak kanun, öğrenme ne zaman gerçekleşirse gerçekleşsin karar tarihinden itibaren işleyen bir azami süre de öngörmüştür. Bu ikili yapı gözden kaçtığında, öğrenmenin geç olduğu savunması azami sürenin dolması nedeniyle sonuç doğurmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Uygulamada en sık görülen sapmalar şunlardır:
- Yönetim planına aykırılık iddiasının asliye hukuk mahkemesine taşınması,
- Aidat alacağının tahsili ile karar iptalinin tek dilekçede birleştirilmeye çalışılması,
- Belediyeye ya da kaymakamlığa yapılan başvurunun dava süresini durduracağı düşüncesi.
Toplantının Kendisi Bir Delildir
Karar defteri, davet ve tebligat belgeleri, hazirun cetveli, arsa payı tablosu ve yönetim planı; iptal talebinin çekirdeğini oluşturur. Özellikle çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ile toplantı ve karar yeter sayılarının arsa payına göre mi malik sayısına göre mi hesaplandığı ayrı ayrı gösterilmelidir. Bazı kararlar için kanun nitelikli çoğunluk ya da oybirliği aradığından, hangi karar türünün hangi çoğunlukla alınması gerektiği dilekçede tek tek belirtilmelidir.
İcra Takibiyle Kesişen Takvim
Karara dayanılarak aidat takibi başlatılmışsa, ödeme emrine karşı itiraz süresi kendi başına ve çok daha kısa biçimde işler. İptal talebinde bulunulmuş olması, takibe itiraz süresini kendiliğinden askıya almaz. Bu nedenle dosya takviminde iki sütun tutulmalı; bir sütunda karar iptaline ilişkin tarihler, diğerinde takip ve itiraz tarihleri izlenmelidir.
Karar Öncesi Hazırlık Sırası
- Karar defterindeki ilgili sayfanın onaylı örneğini al.
- Toplantı çağrısının ulaştığı tarihi ve yöntemi belgele.
- Yönetim planında kararın konusuna ilişkin özel hüküm var mı kontrol et.
- İptali istenen karar maddelerini numara vererek ayrı ayrı yaz.
Yukarıdaki açıklamalar yol gösterici niteliktedir; her yapının yönetim planı ve toplantı geçmişi kendine özgüdür. Süreler kısa ve telafisi güç olduğundan, karar örneğini elde eder etmez bir hukukçuya danışmanız önerilir.