Apartman ve site uyuşmazlıkları küçük görünen ama hızla çoğalan dosyalardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK’nın kesiştiği bu alanda, dava öncesi arabuluculuğun hangi taleplerde işletileceği ve hangi merciye başvurulacağı çoğu zaman baştan netleştirilmez. Sonuç, aylar süren bir yol kaybıdır. Bu rehber, arabuluculuk aşamasını doğru kurmayı ele alıyor.
Talebi Doğru Adlandırmadan Başvuru Yapılmaz
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar tek tip değildir. Aidat ve ortak gider alacağı, projeye aykırı tadilat, ortak alanın işgali, yönetim planına aykırılık, yönetici kararlarının iptali ve gürültü gibi rahatsızlık iddiaları farklı hukuki temellere dayanır. Bunların bir kısmı parasal alacak niteliğindeyken diğerleri eski hâle getirme veya müdahalenin men’i talebidir. Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı da bu nitelendirmeye göre değişir.
Arabuluculuk Öncesi Hazırlık Dosyası
- Yönetim planının tam metni ve varsa değişiklikleri
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve karar defteri örnekleri
- Aidat tahakkuk ve tahsilat cetvelleri
- Onaylı mimari proje ile mevcut durumu gösteren fotoğraf ve ölçüm kayıtları
- Yönetime yapılmış yazılı bildirimler ve verilen cevaplar
Bu belgeler olmadan yapılan görüşmeler, tarafların birbirini suçladığı ama hiçbir sayının doğrulanamadığı toplantılara dönüşür.
Yanlış Merciye Başvurunun Görüntüsü
Uygulamada üç hata öne çıkar. Birincisi, sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren bir talebin başka bir mahkemede açılmasıdır. İkincisi, aidat alacağı için icra takibi başlatıldıktan sonra aynı talep için ayrıca dava açılmasıdır. Üçüncüsü ise yönetici veya yönetim kurulu kararına karşı süreye tabi bir itiraz yolunu işletmeden doğrudan dava açılmasıdır. Her üçünde de kaybedilen şey haklılık değil zamandır.
Görüşmeyi Sonuç Alınabilir Kurgulamak
- Talep, tek cümlelik bir şikâyet değil kalem kalem yazılmış bir liste hâlinde sunulur.
- Ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklarda hesap tablosu görüşme öncesinde paylaşılır.
- Fiziki müdahale iddialarında eski hâle getirme için gerçekçi bir süre önerilir.
- Anlaşma belgesine, yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç yazılır.
- Anlaşma sağlanamazsa son tutanak tarihi esas alınarak dava takvimi hemen kurulur.
Son Söz
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında komşuluk ilişkisi sürdüğü için, çözümün kalıcılığı kararın kendisi kadar önemlidir; arabuluculuk bu yönüyle yalnızca bir usul adımı değil, gerçek bir imkândır. Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği ve talebin niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, başvurudan önce dosyanın değerlendirilmesi yerinde olur.