Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebinin kaderi çoğunlukla ihtarın içeriğine ve tebliğine bağlıdır. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu dosyalarda ihtarın hangi sebebe dayandığı, hangi süreyi tanıdığı ve kime tebliğ edildiği ayrı ayrı ispatlanmak zorundadır. Aksi hâlde haklı bir talep, usul nedeniyle reddedilebilir.
Tahliye Sebebi İhtarın Dilini Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüde dayalı tahliyede kiracıya en az otuz günlük süre tanınması ve bu sürenin sonunda sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi gerekir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara dayanan tahliye ise ayrı bir yol olup, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması aranır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtar değil, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu gösteren delil öne çıkar. Sebepler birbirinin yerine geçmez; ihtar metni hangi yola dayanılıyorsa ona göre yazılmalıdır.
İhtarı Ayakta Tutan Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa artış dönemlerine ilişkin ek protokoller
- Ödemelerin akışını gösteren banka kayıtları ve açıklama satırları
- Noter ihtarnamesi ile tebliğ mazbatası; muhatabın adres kaydı çıktısı
- Kiracının kimliğinde değişiklik varsa devir, ölüm veya birlikte oturma durumunu gösteren kayıtlar
- İhtiyaç iddiasında ikametgâh, iş yeri kaydı, sağlık raporu gibi somut belgeler
İcra Dairesi mi, Mahkeme mi?
Kira alacağı için ilamsız takip yolu ile tahliye talepli takip birbirinden farklıdır ve tahliye talep edilmeden başlatılan takip sonucunda tahliye kararı alınamaz. Tahliye davası ise kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kiracı takibe itiraz ettiğinde itirazın kaldırılması icra mahkemesinin görev alanına girer. Bu yollar arasında yanlış tercih yapılması, hem süre kaybına hem de yeniden masraf yapılmasına yol açar. Taşınmazın bulunduğu yer yetkisi de baştan kontrol edilmelidir.
Adım Sırası
- Sözleşme ve ödeme kayıtları üzerinden hangi tahliye sebebinin gerçekleştiği belirlenir.
- İhtar metni, sebep ve tanınan süre açıkça yazılarak noter aracılığıyla gönderilir.
- Tebliğ tarihi takvime işlenir ve süre sonu ayrı bir kontrol noktası olarak işaretlenir.
- Süre dolduğunda takip ya da dava yolundan hangisinin izleneceği karar altına alınır.
- Kiracının olası itirazına karşı ödeme ve mutabakat kayıtları dosyaya önceden hazırlanır.
Kiracı Tarafının Savunma Alanı
Kiracı çoğunlukla ödemenin yapıldığını, ihtarın kendisine ulaşmadığını veya kira bedelinin geçersiz biçimde artırıldığını ileri sürer. Elden ödeme iddiası varsa bunun yazılı delille desteklenmesi beklenir. Adres tebligatı tartışmalıysa sözleşmede yazılı adres ile güncel adres kaydı karşılaştırılır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenizin türü ve taşınmazın kullanım amacı sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden önce hukuki destek almanız isabetli olur.