Kat mülkiyetine tabi bir yapıda alınan kararlar, ortak gider payları ve yönetim uygulamaları çoğu zaman kısa süreler içinde tartışmaya açılmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerinin kesiştiği bu alanda dosyayı kaybettiren şey çoğu kez esasa ilişkin haksızlık değil, dilekçenin yanlış mercie verilmesi ve bu sırada sürenin tükenmesidir.
Uyuşmazlığın gerçek adresi neresi
Aynı binada yaşanan iki farklı ihtilaf, aynı yola tabi olmayabilir. Kat malikleri kurulu kararının iptali, ortak yerlere müdahalenin önlenmesi, yöneticinin hesap vermesi gibi talepler kat mülkiyeti mevzuatından doğar ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Buna karşılık kiracıyla yaşanan kira bedeli, tahliye veya depozito uyuşmazlığı Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine dayanır. Bu iki grubu tek dilekçede birleştirmek, dosyanın görev ve yetki yönünden ayrıştırılmasına yol açar; bu ayrıştırma sırasında geçen zaman çoğu zaman geri kazanılamaz.
Süre hangi anda işlemeye başlar
Kurul kararlarının iptali sınırlı bir süreye bağlıdır. Sürenin hesabında iki tarih birlikte okunmalıdır: kararın alındığı toplantı tarihi ve maliğin kararı öğrendiği tarih. Toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme anı, kararın kendisine bildirilmesi veya usulüne uygun biçimde duyurulması ile ilişkilendirilir. Bu nedenle karar defterindeki tarih ile bildirim tarihinin farklı olduğu hâllerde, savunulacak tarih baştan seçilmeli ve buna dayanak belge dosyaya konulmalıdır.
İspatı taşıyan belgeler
- Yönetim planının tapu sicilinden alınmış güncel örneği
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfalarının onaylı sureti
- Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını gösteren bildirim, imza sirküleri veya tebliğ belgesi
- Yeter sayının hesabına esas arsa payı listesi ve bağımsız bölüm dökümü
- Ortak alandaki fiilî duruma ilişkin tarihli fotoğraf, tespit tutanağı veya teknik rapor
- Ödeme ve gecikme tazminatı iddiaları için banka kayıtları ile aidat tahakkuk cetveli
Dilekçe yanlış yere verildiyse
- Verilen dilekçenin havale tarihi ve dosya numarası derhâl kayda alınır.
- Görevsizlik veya yetkisizlik ihtimali için ikinci bir dilekçe taslağı hazır tutulur.
- Karar tebliğ edilir edilmez, kanunda öngörülen başvuru süresi içinde dosyanın doğru mercie gönderilmesi talep edilir.
- Bu arada iptali istenen kararın uygulanmasının doğuracağı zararlar için geçici koruma talebi ayrıca değerlendirilir.
Burada anlatılanlar genel çerçeveyi göstermek içindir. Yönetim planındaki özel düzenlemeler, bağımsız bölümün niteliği ve bildirim biçimi süre hesabını tümüyle değiştirebileceğinden, kararın örneği ve tebligat belgesi elde edilir edilmez bir hukukçuyla birlikte değerlendirme yapılması yerinde olur.