Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, Türk Medeni Kanunu'nun paylaşma hükümlerine dayanır; Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ise bazı yapılar bakımından alternatif bir çıkış sunar. Buradaki asıl mesele hak düşürücü bir süre değil, hazırlığın hangi sırayla yapılacağı ve talebin doğru mercie yöneltilmesidir.
Dava her zaman açılabilir mi
Paydaşlardan her biri kural olarak paylaşmayı isteyebilir. Bununla birlikte bu hak sınırsız değildir: paydaşlar arasında yapılan bir sözleşmeyle paylaşma isteme hakkı kanunda öngörülen azami süreyi aşmamak üzere ertelenebilir; ayrıca paylaşmanın uygun olmayan bir zamanda istenmesi hâlinde talebin reddi gündeme gelebilir. Tapu kaydında bu yönde bir şerh bulunup bulunmadığı dava açılmadan önce kontrol edilmelidir; aksi hâlde dosya, esas incelenmeden sonuçlanabilir.
Aynen taksim mi, satış mı
Ortaklık öncelikle aynen taksim yoluyla giderilir; bu mümkün değilse satış yoluna gidilir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı imar durumu, taşınmazın yüzölçümü, ifraz koşulları ve paydaş sayısıyla ilgilidir. Aynen taksim isteyen paydaş bu talebini teknik veriyle desteklemelidir; yalnızca sözlü talep, keşif sonrası satışa karar verilmesini engellemez. Kat mülkiyetine geçişe elverişli bir yapı varsa, bu yol satış yerine değerlendirilmeyi hak eder.
Dosyayı hazırlayan belgeler
- Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve varsa paylaşmaya ilişkin şerh
- İmar durumu belgesi, çap, ada-parsel bilgisi ve varsa ifraz projesi
- Mirastan gelen paylar için mirasçılık belgesi ve intikal kayıtları
- Taşınmaz üzerindeki yapılar için ruhsat, iskân ve yapı kayıt belgeleri
- Muhdesat iddiası varsa masrafı yapanı gösteren fatura ve ödeme kayıtları
- Kira geliri veya kullanım durumuna ilişkin sözleşme ve tahsilat kayıtları
Yanlış merci ve yanlış taraf riski
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı katıdır; başka bir yerde açılan dava yetki yönünden reddedilir. Ayrıca davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; mirasçılardan biri eksik gösterildiğinde dosya tamamlanana kadar ilerlemez. Elbirliği mülkiyeti söz konusuysa, önce bu mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi ihtiyacı doğabilir. Bu ön adımların atlanması, davanın aylarca yalnızca taraf teşkili aşamasında kalmasına neden olur.
Yukarıdaki açıklamalar genel bir çerçeve sunar; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu sonucu değiştirebilir. Tapu ve imar kayıtları temin edildikten sonra, aynen taksim ihtimalinin bir hukukçu ve teknik bilirkişi bakışıyla birlikte değerlendirilmesi, gereksiz satış sürecinin önüne geçebilir.