Kira bedelinin artırılması ya da uyarlanması talepleri, taraflar arasındaki ilişkinin sürdüğü bir zeminde ortaya çıkar. Bu nedenle uyuşmazlığın müzakereyle çözülmesi çoğu zaman her iki tarafın da yararınadır. Ancak arabuluculuk masasına hazırlıksız gelmek, sonradan açılacak davada da zayıf düşmeye yol açar. Aşağıda kira artışı uyuşmazlığında hazırlık düzeni ve başvurunun yanlış mercie yöneltilmesinin sonuçları ele alınmaktadır.
Artış Talebinin Dayanağını Ayırmak
Sözleşmede kararlaştırılan artış oranının uygulanması ile bedelin yeniden belirlenmesi talebi farklı hukuki temellere dayanır. TBK sistematiğinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler, sözleşme özgürlüğünü sınırlayan kurallar içerir. Talebin hangi temele dayandığı baştan netleştirilmediğinde, sunulan deliller de birbiriyle çelişir hâle gelir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanundan doğan ortak gider yükümlülükleri ayrıca gündeme gelebileceğinden, kira bedeli ile ortak gider payı ayrı ayrı gösterilmelidir.
Görüşmeye Getirilecek Belgeler
- Kira sözleşmesi ile varsa sonraki dönem yazışmaları ve zeyilnameler
- Ödeme kayıtları, banka dekontları ve açıklama satırları
- Taşınmazın konumu ve niteliğine ilişkin tapu kayıtları
- Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazlara ilişkin ilan ve sözleşme örnekleri
- Taşınmazda yapılan iyileştirmelere ait fatura ve fotoğraflar
Müzakerede Sayısal Zemin Kurmak
Arabuluculuk görüşmesinde en etkili araç, tarafların birbirine karşı öne sürdüğü genel değerlendirmeler değil, karşılaştırılabilir verilerdir. Emsal nitelikteki taşınmazların konumu, alanı, yaşı ve kullanım amacı benzer olmalıdır; aksi hâlde sunulan veri kolayca çürütülür. Ayrıca kiracı bakımından ödeme düzeninin kesintisiz olduğu, kiraya veren bakımından ise taşınmaza yapılan yatırımın karşılığının alınamadığı somut kayıtlarla anlatılmalıdır.
Yanlış Mercie Başvurunun Bedeli
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava, kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık tahliye talebinin icra dairesi üzerinden yürütülen bir takibe bağlanması ile mahkemede dava açılması birbirinden farklı yollardır ve dayandıkları belgeler de aynı değildir. Ayrıca kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gereken hâller bulunduğundan, bu adımın atlanması dosyanın esasa girilmeden reddine yol açar. TMK kaynaklı ayni hak tartışmalarının kira uyuşmazlığına eklenmesi de görev sorununa neden olabilir.
Anlaşma Metnini Yazarken
- Yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı açıkça yazılır.
- Ödeme günü, yöntemi ve hesap bilgisi metne eklenir.
- Sonraki dönemler için artış ölçütü belirsiz bırakılmaz.
- Depozito ve ortak giderlere ilişkin durum ayrıca düzenlenir.
- Anlaşmanın hangi talepleri kapsadığı ve neleri kapsamadığı belirtilir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel niteliktedir; sözleşmenin başlangıç tarihi ve taşınmazın kullanım amacı sonucu doğrudan etkileyebilir. Görüşme öncesinde belgelerin bir hukukçu gözüyle gözden geçirilmesi, masada sağlıklı bir zemin kurulmasını kolaylaştırır.