Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, taraflar komşuluk ilişkisi içinde kalmaya devam ettiği için yalnızca hukuki değil, sürdürülebilir bir çözüm de gerektirir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ilişkiyi düzenlerken, TMK ve TBK malikin ve kiracının konumunu tamamlar. Arabuluculuk masasına oturmadan önce elde bulunan belgelerin niteliği, hem uzlaşmanın hem de olası davanın seyrini belirler.
Kararın Kendisi mi, Uygulanması mı Tartışmalı?
İlk ayrım burada yapılır. Kat malikleri kurulu kararının alınış usulüne, çağrıya veya nisaba yönelik bir itiraz ile kararın uygulanmasına ilişkin şikâyet birbirinden farklı ispat malzemesi ister. Birincisinde toplantı çağrısı, hazirun listesi, karar defteri sayfası ve oy oranları öne çıkar; ikincisinde ise ihtar, ödeme kayıtları ve fiilî durumu gösteren tespitler belirleyici olur. Karar defterinin ilgili sayfalarının okunaklı örneği, bu dosyaların çoğunda tek başına yön değiştirici bir belgedir.
Arabuluculuk Masasına Hazırlıklı Gitmek
Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava açılmadan önce tamamlanması gereken bir aşamadır. Masaya çıkarken şu üçlü hazırlanmalıdır: uyuşmazlığın parasal boyutunu gösteren döküm, teknik boyutunu gösteren belge ve kabul edilebilir çözüm aralığı. Son tutanağın içeriği de önemlidir; anlaşma sağlanan ve sağlanamayan konular ayrı ayrı yazıldığında, sonraki aşamada tartışma alanı daralır.
Aidat, Onarım ve Ortak Alan Dosyalarında Belge Seti
- Yönetim planının güncel ve tam örneği
- İşletme projesi ile tebliğine ilişkin kayıtlar
- Aidat tahakkuk cetveli ve banka hesap hareketleri
- Ortak alandaki değişikliği gösteren fotoğraf, proje ve tespit tutanağı
- Yöneticiye ve ilgili malike gönderilen ihtarların tebliğ belgeleri
Yanlış Merci: En Sık Görülen Üç Sapma
Birincisi, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlığın görevli mahkeme yerine doğrudan idari birimlere taşınmasıdır. İkincisi, aidat alacağı için icra takibi başlatılabilecekken doğrudan dava yoluna gidilmesi ya da tersine, usule aykırılık iddiasının takip dosyası üzerinden çözülmeye çalışılmasıdır. Üçüncüsü, kiracı ile malik arasındaki kira uyuşmazlığı ile kat malikleri arasındaki ortak alan uyuşmazlığının aynı dosyada birleştirilmesidir. Bu üç sapma da genellikle sürelerin boşa akmasıyla sonuçlanır.
Hatırlatma
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; yönetim planının içeriği ve taşınmazın fiilî durumu sonucu değiştirebilir. Adım atmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.