Paylı ya da elbirliği halinde sahip olunan bir taşınmazda hem paydaşlık ilişkisinin sona erdirilmesi hem de taşınmazı kullanan tarafın çıkarılması gündeme geldiğinde, iki talep sıklıkla tek dosyada birleştirilmeye çalışılır. Oysa TMK ve TBK ekseninde bu iki talebin dayanağı, ispat konusu ve muhatabı birbirinden ayrıdır.
İki Talebin Neden Ayrı Yürüdüğü
Ortaklığın giderilmesi, mülkiyet ilişkisini tasfiye eden bir taleptir; taraflar tüm paydaşlardır ve sonucunda taşınmaz aynen bölünür ya da satış yoluyla paylaştırılır. Tahliye ise kural olarak kira ilişkisine veya işgale dayanan, karşı tarafın kullanımını sona erdirmeye yönelik bir taleptir. İkisi aynı dilekçeye sıkıştırıldığında dosya görev ve taraf teşkili yönünden sorunlu hale gelir. Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerde 634 sayılı düzenlemenin getirdiği özel kurallar da tabloyu değiştirir.
Paydaşlık İlişkisini Belgeleyen Kayıtlar
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın takyidat bilgileri
- Paydaşların tamamını gösteren kayıt ve varsa veraset ilişkisi
- İmar durumu, kroki ve varsa ifraz edilebilirliğe dair belediye yazıları
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve eklentiler
Kullanım ve İşgal İddiasının İspatı
Tahliye ayağında belirleyici olan, taşınmazı kimin hangi hukuki sıfatla kullandığıdır. Yazılı kira sözleşmesi yoksa ödeme kayıtları, abonelik belgeleri, komşu beyanları ve yazışmalar kullanım ilişkisini ortaya koyar. Kira ilişkisine dayanan takiplerde ihtarın içeriği ve tebliğ tarihi tek başına sonucu belirleyebilir; bu nedenle tebligat parçası dosyanın en kritik evrakıdır.
Keşif ve Bilirkişi Aşamasına Hazırlık
- Taşınmazın fiili kullanım şeması, fotoğraf ve ölçülerle önceden hazırlanır.
- Aynen taksim mümkün görünüyorsa bu iddia teknik veriyle desteklenir.
- Muhdesat, ekim veya yapı iddiası varsa masrafa ilişkin belgeler ayrı klasörde toplanır.
- Değer tespitine esas olacak emsal bilgileri kaynağıyla birlikte sunulur.
Mercii Hatasının Bedeli
Kira alacağı için başlatılan icra takibiyle tahliye talebinin, mülkiyeti tasfiye eden talebin ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların muhatapları farklıdır. Yanlış kapıya yapılan başvuru çoğu zaman esasa girilmeden sonuçlanır ve bu süre zarfında dosyadaki delil değeri de zayıflar. Başvurudan önce talebin hukuki niteliği yazıya dökülmeli, ancak ondan sonra mercii seçilmelidir.
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve mevcut sözleşmeler sonucu tümüyle değiştirebileceğinden, dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmeniz sağlıklı olacaktır.