Kira ilişkilerinde tarafların en çok zaman kaybettiği nokta, haklılık değil sıralamadır. Tahliye talebine giden yolda hangi tespitin ne zaman yapılacağı, hangi adımın dava öncesine ait olduğu belirlenmeden atılan her adım geri dönüş maliyeti doğurur. Bu rehber, tahliye ve tespit davalarında başvuru adımlarını merci hatası riski üzerinden ele alıyor.
Tahliye sebebi hangi hattı açar?
TBK kapsamındaki tahliye sebepleri tek bir usule bağlı değildir:
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra yoluyla tahliye ile mahkeme yolu ayrı seçeneklerdir
- İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa ihtarların usulüne uygun ve ayrı dönemlere ait olması gerekir
- Gereksinim sebebiyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu ayrıca ispatlanır
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır
- Yeniden inşa ve imar sebebinde projenin ve ruhsatın varlığı belirleyicidir
Her sebebin kendi süre ve şekil şartı bulunduğundan, dilekçede birden fazla sebep sıralanacaksa her biri ayrı başlık altında gerekçelendirilmelidir.
Dava öncesi arabuluculuk artık şart
Kiralanan taşınmazların tahliyesi ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Bu adım atlandığında dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Buna karşılık icra yoluyla tahliye talepleri farklı bir hatta ilerler; bu ayrım gözden kaçırıldığında ya gereksiz bekleme ya da usulden ret yaşanır. Başvuru öncesinde talebin hangi kategoriye girdiğinin netleştirilmesi bu riski ortadan kaldırır.
Tespit davası neyi çözer, neyi çözmez?
Kira bedelinin tespiti davası, mevcut kira ilişkisi içinde bedelin belirlenmesini sağlar; tahliye sonucu doğurmaz. Buna karşılık delil tespiti, taşınmazın fiilî durumunu ileride tartışmaya kapatmak için kullanılan ayrı bir araçtır. Taşınmazın tahliye anındaki hâli, tadilat ve hasar iddiaları çoğunlukla belgesizlik yüzünden çözülemez; bu nedenle tespit talebi tahliyeden önce yapıldığında sonraki tazminat tartışmasının zeminini kurar.
Görev ve yetki
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar ile TMK ve 634 sayılı Kanun kapsamındaki bazı talepler ise farklı görev ve yetki kurallarına tabidir. Aynı dilekçede hem kira alacağı hem mülkiyete ilişkin talep ileri sürüldüğünde görev sorunu doğar; talepler ayrıştırılmalıdır.
İhtarnamenin ispat değeri
- İhtarda hangi dönem kirasının istendiği açıkça yazılmalıdır
- Verilen sürenin başlangıcı ve bitişi belirtilmelidir
- Tebligat adresinin sözleşmedeki adresle uyumu kontrol edilmelidir
- Tebliğ evrakı, dava dosyasına ihtar metniyle birlikte sunulmalıdır
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin tarihi, tahliye sebebi ve taşınmazın niteliği süreci doğrudan etkiler; adım atmadan önce dosyanızı inceleyecek bir hukukçuyla çalışmanız yerinde olur.