Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda dosyanın en erken kaybedildiği nokta, davanın yanlış yer mahkemesinde açılması veya arabuluculuk aşamasının gereksiz yere beklenmesi ya da gerektiği halde atlanmasıdır. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu iki başlık ele alınmaktadır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir
Tapu iptali ve tescil talebi, taşınmazın mülkiyetine yani aynına ilişkindir. Bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesin niteliktedir; taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştıramaz. Davanın davalının yerleşim yerinde açılması, yetkisizlik kararıyla sonuçlanır ve dosyanın gönderilmesi için tanınan süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır. Birden fazla ilçede parsel varsa, her parselin bağlı olduğu adliye ayrıca kontrol edilmelidir.
Arabuluculuk: hangi talep kapsamda?
Dava şartı olarak arabuluculuk, taşınmazla ilgili her uyuşmazlığı kapsamaz. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın ortaklığının giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar bakımından dava öncesi arabuluculuk aranırken, mülkiyetin kime ait olduğunun belirlenmesini gerektiren ayni talepler tarafların serbest tasarrufuna tabi olmadığından farklı değerlendirilir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce talep, kalem kalem sınıflandırılmalı; aynı dosyada hem ayni hem şahsi talep varsa her biri için gerekli ön aşama ayrı planlanmalıdır.
Dava sebebine göre değişen ispat düzeni
- Muris muvazaası iddiasında: devir tarihindeki mal varlığı, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark, murisin diğer mirasçılarla ilişkisi incelenir.
- Hukuki ehliyetsizlik iddiasında: devir tarihine yakın sağlık kayıtları, reçeteler ve hastane dosyası toplanır.
- İnançlı işlem iddiasında: yazılı delil ve para akışını gösteren banka kayıtları öne çıkar.
- Yolsuz tescil iddiasında: tapu kütüğündeki işlem sırası ve dayanak belgeler tek tek çıkarılır.
Dava açılmadan önceki koruyucu adımlar
- Tapu kaydının tam örneği ve takyidat bilgisi alınır.
- Taşınmazın devredilmesi riski varsa tapu kaydına şerh verilmesi talebi dilekçeyle birlikte sunulur.
- Kadastro tutanakları, imar durumu ve varsa kat irtifakı belgeleri temin edilir.
- 634 kapsamındaki yapılarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları incelenir.
Uzlaşma seçeneğini erken değerlendirin
Taşınmaz davaları uzun sürer ve keşif, bilirkişi ve harç giderleri birikir. Taraflar arasında paylaşıma dayalı bir çözüm mümkünse, bunun yazılı ve tapuya işlenebilir biçimde kurgulanması ilerideki ihtilafı önler.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Tapu kaydının geçmişi ve devir sebebi her dosyada farklı olduğundan, dava açmadan önce hukuki değerlendirme yapılması önerilir.