Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda taraflar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi, artık doğrudan dava dilekçesiyle başlayan bir süreç değildir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bakıldığında, sürecin ilk durağı arabuluculuk aşamasıdır ve bu aşamanın atlanması davanın esasa girilmeden reddine yol açar.
Dava Şartı Hâline Gelen Aşama
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin talepler ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Uygulamada en çok karşılaşılan hata, arabuluculuk sürecine hiç girmeden ya da başka bir uyuşmazlık için alınmış son tutanakla dava açmaktır. Son tutanağın, dava konusu edilen talebi ve tarafları kapsaması gerekir; farklı bir konuya ilişkin tutanak bu eksikliği gidermez.
Görev ve Yetki
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir ve bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez. Mirasçıların veya paydaşların başka şehirlerde yaşıyor olması yetkiyi değiştirmez; kendi ikametgâhındaki mahkemeye başvuran paydaş, dosyanın yetkisizlikle karşılaşmasına ve süreç boyunca ek masrafa katlanır.
Taraf Teşkili ve Belge Hazırlığı
- Tapu kaydı ve varsa kat mülkiyeti/kat irtifakı belgeleri temin edilir.
- Tüm paydaşların güncel kimlik ve adres bilgileri çıkarılır.
- Elbirliği mülkiyeti varsa mirasçılık belgesi eklenir.
- Taşınmaz üzerindeki şerh, ipotek ve haciz kayıtları listelenir.
- Aynen taksimin mümkün olup olmadığına ilişkin fiilî durum fotoğraf ve krokiyle desteklenir.
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bu mümkün değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim talep eden tarafın, imar durumu ve bölünebilirlik konusunda somut veri sunması gerekir. Kat mülkiyetine geçiş imkânı bulunan yapılarda bu seçenek de ayrıca değerlendirilebilir; ancak proje ve ruhsat durumunun uygun olması aranır.
Arabuluculukta Anlaşmanın Değeri
Ortaklığın giderilmesi dosyalarında arabuluculuk, çoğu zaman formalite olarak görülür. Oysa bu aşamada varılacak bir anlaşma, satış yoluyla giderilmede oluşacak değer kaybını önleyebilir. Anlaşma metninin tapuda işlem yapılabilecek açıklıkta ve icra edilebilir nitelikte yazılması, sonradan yeni bir uyuşmazlık doğmasını engeller. Payların devri, bedelin ödenme takvimi ve masraf paylaşımı metinde ayrı maddeler hâlinde yer almalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtları farklı bir yol izlenmesini gerektirebilir. Başvuru öncesinde dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.