Kira bedelinin yükseltilmesi konusunda taraflar anlaşamadığında, atılacak ilk adım çoğu zaman yanlış seçilir. Kira artışı talebi kimi zaman ihtarla, kimi zaman tespit davasıyla, kimi zaman da icra takibiyle karşımıza çıkar; oysa bu üç yolun koşulları ve muhatapları birbirinden farklıdır.
İhtarın Rolü: Bildirim mi, Dava Şartı mı?
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa kiraya verenin yeni bedeli yazılı olarak bildirmesi genellikle yeterlidir. Buna karşılık kararlaştırılmış bir oran yoksa ya da mevcut oranın uyarlanması isteniyorsa, tek başına ihtarname sonuç doğurmaz. İhtar burada bir hak yaratma aracı değil, tarihi ve içeriği ispatlanabilir bir bildirim aracıdır. Noter kanalıyla gönderilen ihtarın tebliğ şerhi, sonraki aşamada takvimin dayanağını oluşturur.
Dava Öncesi Zorunlu Durak
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline gelmiştir. Bu adım atlanarak açılan dava esasa girilmeden usulden reddedilir. Başvuru yapılırken taraf sıfatlarının doğru gösterilmesi kritiktir: taşınmaz paylı mülkiyete konu ise veya kiraya veren ile malik farklı kişilerse, eksik taraflı bir arabuluculuk süreci sonraki davada yeniden yapılmak zorunda kalabilir.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi pratikte en güvenli tercihtir; kiracının veya kiraya verenin başka ilde oturuyor olması, keşif ve bilirkişi incelemesinin yapılacağı yeri değiştirmez. Kira bedelinin tespiti isteniyorsa, talebin hangi kira dönemi için ileri sürüldüğü dilekçede açıkça belirtilmelidir.
İcra Dairesi Ne Zaman Devreye Girer?
Artırılmış bedelin ödenmemesi hâlinde başvurulacak yol dava değil, kira alacağına ilişkin icra takibidir. Ancak henüz mahkemece belirlenmemiş bir artış tutarı üzerinden takip başlatmak, itirazla karşılaşıldığında takibi durdurur ve süreç yeniden mahkemeye döner. Sıralamayı doğru kurmak için:
- Sözleşmedeki artış hükmü ve yürürlükteki sınırlamalar birlikte okunur.
- Yeni bedel yazılı bildirimle ve tebliğ edilebilir biçimde duyurulur.
- Uyuşmazlık sürerse arabuluculuk aşaması tamamlanır.
- Tespit gerekiyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
- Kesinleşen bedel ödenmezse icra takibi başlatılır.
Dosyada Bulunması Gereken Kayıtlar
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ve banka açıklama satırları
- Gönderilen ihtarname ile tebliğ evrakı
- Emsal kira bedellerine ilişkin ilan ve piyasa verileri
- Taşınmazın niteliğini gösteren tapu kaydı
Aktarılanlar genel çerçeve olup her kira ilişkisinin kendi metni belirleyicidir. Sözleşme hükümleri ve kira dönemi hesabı sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın incelenmesi tavsiye edilir.