Taşınmaz uyuşmazlıklarında yapılan usul hataları, çoğu zaman esasa ilişkin en güçlü iddiayı bile etkisiz bırakır. Tapu iptali ve tescil talebi hem yetki bakımından katı bir kurala tabidir hem de dayandığı hukuki sebebe göre tamamen farklı süre rejimleriyle karşılaşır. Dilekçe yazılmadan önce bu iki başlığın netleştirilmesi gerekir.
Yetki Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Davalının ikametgâhının başka ilde olması ya da sözleşmede farklı bir yer mahkemesinin gösterilmiş olması bu kuralı değiştirmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı dava veya birleştirme ihtimali baştan planlanmalıdır.
Görev ve Talebin Nitelendirilmesi
Tapu iptali ve tescil talepleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ancak talebin kadastro tespitine itiraz niteliği taşıdığı hâllerde, o bölgede kadastro mahkemesi faaliyette ise dosya oraya aittir. Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden sonra açılacak davalar bakımından 3402 sayılı Kanun on yıllık hak düşürücü bir süre öngörür; bu sürenin geçmesi hâlinde mülkiyet iddiası dinlenmez hâle gelebilir.
Sebebe Göre Değişen Süre Rejimi
Muris muvazaası iddiası mülkiyet hakkına dayandığından kural olarak süreye bağlı değildir. Buna karşılık ehliyetsizlik, hile veya irade sakatlığı iddialarında Türk Borçlar Kanunu'nun öngördüğü süreler işler. Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı iptal talepleri ise sözleşmenin niteliğine göre değerlendirilir. Aynı olayda birden fazla sebep bulunuyorsa terditli talep kurgusu tercih edilerek, bir sebebin süre yönünden reddedilmesi hâlinde diğerinin incelenmesi sağlanabilir.
Üçüncü Kişinin İyiniyeti
Taşınmaz dava açılmadan önce el değiştirmişse, tapu kaydına güvenerek kazanan üçüncü kişinin korunması gündeme gelir. Bu nedenle davanın açılmasıyla birlikte tapu kaydına şerh konulması talebi ayrıca ve gerekçeli biçimde yazılmalıdır. Şerh talebinin unutulması, dava kazanılsa dahi sonucun uygulanamamasına yol açabilir.
Delil Hazırlığında Öncelik Sırası
- Tapu kayıtları ve tüm intikal geçmişi, akit tablolarıyla birlikte istenir.
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği banka ve muhasebe kayıtlarıyla araştırılır.
- Devir tarihindeki rayiç değer ile tapudaki bedel karşılaştırılır.
- Devredenin devir tarihindeki sağlık durumuna ilişkin kayıtlar, ehliyet tartışması için baştan toplanır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebi, hangi hususun aydınlatılacağı belirtilerek yazılır.
Bu değerlendirmeler genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, devir biçimi ve kayıt geçmişi görev, yetki ve süre hesabını doğrudan etkilediğinden, dava açmadan önce dosyaya özgü hukuki destek alınması yerinde olur.