Apartman ve site yönetiminden doğan uyuşmazlıklar, taraflarına en yakın görünen ama usul bakımından en çok hata yapılan alanlardan biridir. Aidat alacağı, yönetici kararının iptali, ortak alanın kullanımı ve kiracıyla ilişkiler farklı yollara ayrılır; hepsini aynı dilekçede ve aynı mercide toplamak mümkün değildir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıklarda, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Bu kural, kat malikinin başka şehirde oturuyor olmasıyla değişmez. Taşınmaza ilişkin aynî talepler bakımından yetki kesin niteliktedir; taraflar sözleşmeyle başka bir yer kararlaştırmış olsa dahi bu kayıt sonuç doğurmaz. Dolayısıyla yönetim planına konulan farklı bir yetki hükmü, dava açılırken güvenilecek bir dayanak değildir.
Sulh Hukuk Mahkemesinin Kapsamı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kapsama giren tipik talepler şunlardır:
- Aidat ve ortak gider alacağının tahsili ile buna bağlı gecikme tazminatı.
- Kat malikleri kurulu kararının iptali istemi.
- Ortak yerin projeye aykırı kullanımının önlenmesi, eski hâle getirme.
- Yöneticinin azli ve hesap verme yükümlülüğüne ilişkin istemler.
Buna karşılık tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi dışındaki mülkiyet tartışmaları ile TMK kaynaklı kimi talepler farklı bir görev alanına girer. Talebi adlandırırken hangi kanuna dayandığını yazmak, görev sorununu baştan çözer.
Arabuluculuğa Gitmeden Dava Açılırsa
Kira ilişkisinden, taşınmazın paylaştırılmasından ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile komşuluk hukukundan doğan talepler bakımından arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Kiracının taraf olduğu tahliye istemlerinde ise ilamsız icra yolu ile dava yolu arasındaki tercih ayrıca değerlendirilmelidir; icra takibine itiraz edilmesi hâlinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır ve tablo tümüyle değişir.
Yönetim Planı ve Kurul Kararlarının Rolü
Dava dosyasının omurgasını, yönetim planı ile kat malikleri kurulu karar defteri oluşturur. Toplantının usulüne uygun çağrıyla yapılıp yapılmadığı, yeter sayıların tutanağa nasıl geçirildiği ve muhalefet şerhinin bulunup bulunmadığı, iptal isteminin kaderini belirler. Karar defterinin noter onaylı örneğini, dava açmadan önce temin edin.
Merci Hatasında Kayıp Nerede Doğar
Kurul kararının iptali istemi, kararın öğrenilmesine bağlı sınırlı bir süreye tabidir. Yanlış mahkemeye açılan ya da arabuluculuk aşaması atlanan dosyada bu süre işlemeye devam eder ve dava yeniden açıldığında hakkın düşmüş olduğu savunmasıyla karşılaşılır. Aidat alacaklarında ise gecikme, alacağın tahsil kabiliyetini zayıflatır. İlk adımı atmadan önce görev, yetki ve dava şartını birlikte kontrol etmek en pratik korunma yöntemidir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeveyi anlatır; projenin durumu, yönetim planının içeriği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Somut olayınız için ayrıca hukuki destek almanız uygun olur.