Apartman ve site uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen ilk belge çoğu zaman ihtardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümleri farklı taleplerde farklı prosedürler öngördüğünden, ihtarın kime, hangi içerikle ve hangi usulle gönderildiği dava aşamasında ayrıca denetlenir. Bu rehber, ihtar aşamasındaki hataları ve yanlış mercie başvurma riskini konu alır.
Talebin türü ihtarın içeriğini belirler
- Aidat ve ortak gider alacağı: Gecikme tazminatı istenecekse, borcun dayanağı olan işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı ihtarda gösterilmelidir.
- Projeye aykırı kullanım: Bağımsız bölümün tahsis amacına aykırı kullanıldığı iddiasında, aykırılığın somut olarak tarif edilmesi ve düzeltme için makul süre verilmesi gerekir.
- Ortak alana müdahale: Eski hâle getirme talebi, müdahalenin niteliği ve yeri belirtilerek yazılmalıdır.
- Rahatsız edici davranışlar: Süreklilik gösteren durumlarda tarih ve saat bilgisi içeren bir kayıt tutulması, ihtarın somutlaşmasını sağlar.
İhtarın muhatabı kim olmalı
Bağımsız bölüm kiraya verilmişse, ortak giderlerden kiracının sorumluluğu ile malikin sorumluluğu aynı kapsamda değildir. Bu nedenle ihtarın hem malike hem kullanana yöneltilmesi, sonraki aşamada husumet tartışmasını önler. Tapu kaydından güncel malik teyit edilmeli; paylı mülkiyet varsa tüm paydaşlar gösterilmelidir. Yöneticinin dava ve takip yetkisinin bulunup bulunmadığı da kat malikleri kurulu kararından kontrol edilmelidir.
Usul: kararın varlığı ve tebliğ
Kat mülkiyetine ilişkin birçok talep, öncesinde geçerli biçimde alınmış bir kat malikleri kurulu kararına dayanır. Çağrı usulüne uyulmadan yapılan toplantıda alınan karara dayanan ihtar, sonradan geçersizlik itirazıyla karşılaşır. Bu nedenle çağrı belgeleri, hazirun listesi ve karar defterindeki imzalı karar örneği ihtar öncesinde dosyalanmalıdır. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, içerik ve tarih bakımından güçlü bir kayıt sağlar.
Hangi mercie gidilecek
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Aidat alacağı için icra takibi başlatılabilir; takibe itiraz edilirse itirazın kaldırılması icra hukuk mahkemesinden, iptali ise genel mahkemeden istenir. Bu iki yolun karıştırılması sık görülür.
- Kira ilişkisinden doğan tahliye ve kira alacağı talepleri ayrı bir hukuki temele dayanır; kat mülkiyeti davasıyla aynı dilekçede birleştirilmesi tefrike yol açar.
- Yapı ruhsatına veya imara aykırılık iddiası, belediyeye yapılacak idari başvuruyu gerektirir; bu yol adli yargı yerine geçmez.
Sık yapılan hatalar
Süre verilmeden gönderilen ihtar, düzeltme imkânı tanımadığı için sonraki aşamada zayıf kalır. Talep tutarının hesap dökümü eklenmeden yazılan aidat ihtarları, itiraz hâlinde ispat sorunu doğurur. Ayrıca ihtar tebliğ edilmeden dava açılması, bazı taleplerde dosyanın esasa girmeden sonuçlanmasına yol açabilir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planındaki özel hükümler ve taşınmazın durumu farklı sonuçlar doğurabilir. İhtarnamenizi göndermeden önce içeriğini ve muhatabını kontrol ettirmeniz, ilerideki dava sürecinde zaman kazandırır.