Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, göründüğünden daha fazla usul detayı barındırır. Görevli mahkemenin, yetkili yerin ve dava öncesi zorunlu adımların yanlış belirlenmesi, dosyanın esasa girmeden dönmesine yol açabilir. Bu rehber, dava açılmadan önce yapılması gereken kontrolleri sıralar.
Görev ve Yetkide Tereddüt Yok
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görev yönünden reddedilir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir.
Dava Öncesi Zorunlu Adımlar
- Taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuk öngörülmüştür; bu talebin kapsama girip girmediği güncel mevzuattan doğrulanmalıdır.
- Tüm paydaşların davada taraf gösterilmesi zorunludur; eksik taraf, dosyanın ilerlemesini durdurur.
- Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi temin edilmeden dava yürümez.
- Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve intifa hakları önceden çıkarılmalıdır.
Süre Meselesinin Doğru Okunması
Ortaklığın giderilmesini istemek, kural olarak belirli bir hak düşürücü süreye bağlı değildir; paydaşlık devam ettiği sürece talep edilebilir. Buna karşılık Türk Medeni Kanunu, paylaşmayı isteme hakkının sözleşmeyle sınırlı bir süre için engellenmesine imkân tanır. Bu nedenle dosyada bir paylaşma yasağı anlaşması, intifa hakkı veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı ilk aşamada kontrol edilmelidir. Süre baskısı asıl olarak dava içinde doğar: bilirkişi raporuna itiraz, ara kararla verilen kesin süreler ve satış aşamasındaki ihale itirazları takvime bağlanmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı
- Taşınmazın fiilen bölünebilir olup olmadığını imar durumu üzerinden araştırın.
- Aynen taksim isteniyorsa, bu talebi ilk dilekçede açıkça ileri sürün.
- Değer farklarının para ile denkleştirilmesi ihtimalini hesaba katın.
- Satış kararı çıkması hâlinde satış memurluğu aşamasındaki masraf ve ilan sürecini önceden planlayın.
- Muhdesat iddiası varsa, bunun ayrı bir tespit gerektirdiğini unutmayın.
Kira Uyuşmazlığıyla Karıştırmayın
Aynı taşınmazda hem paydaşlık hem kira ilişkisi varsa, iki uyuşmazlık ayrı yollarda yürür. Kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti veya kiradan pay talebi, ortaklığın giderilmesi davası içinde çözülmez. Bu ayrımın gözden kaçması, tek dilekçede toplanan taleplerin bir kısmının reddiyle sonuçlanır.
Bu açıklamalar genel bilgi niteliğindedir; tapu kaydı, imar durumu ve paydaş sayısı sonucu doğrudan etkiler. Dava açmadan önce taşınmazın hukuki durumunun bir hukukçu tarafından incelenmesi, gereksiz masraf ve zaman kaybını önler.