Taşınmaz uyuşmazlıklarında son yıllarda genişleyen zorunlu arabuluculuk uygulaması, hangi talebin bu kapsamda olduğu konusunda ciddi bir karışıklık yarattı. Yanlış bir varsayımla doğrudan açılan dava usulden reddedilebileceği gibi, gereksiz yere arabuluculuğa götürülen bir talep de aylar kaybettirebilir. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde tapu iptali ve tescil taleplerinde usul kontrolüne odaklanır.
Hangi Talep Kapsamda, Hangisi Değil?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ortaklığın giderilmesi talepleri ve kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması aranır. Buna karşılık taşınmazın aynına, yani mülkiyet hakkının kendisine ilişkin tapu iptali ve tescil talepleri bu zorunluluğun dışında değerlendirilir. Taraflar dilerse ihtiyari olarak arabuluculuğa gidebilir; ancak bu, zorunlu bir aşama olarak aranmaz. Talebin içinde hem aynî hem şahsî unsurlar varsa ayrım daha da dikkat ister.
Dava Öncesi Sıralı Kontrol
- Tapu kaydı, takyidat bilgileri ve taşınmazın güncel durumu çıkarılır.
- Talebin dayanağı belirlenir: muvazaa iddiası mı, ehliyetsizlik mi, vekâlet görevinin kötüye kullanılması mı.
- İyiniyetli üçüncü kişi kaydı bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
- Aynı taşınmaz hakkında derdest bir dava veya icra takibi olup olmadığı araştırılır.
- Tapu kaydına tedbir şerhi işletilmesi talebinin dava dilekçesine yazılması sağlanır.
- Zamanaşımı veya hak düşürücü süre bakımından dayanağa özgü değerlendirme yapılır.
Kesin Yetki Kuralı Atlanmaz
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Tarafların yerleşim yerine veya sözleşmedeki yetki maddesine dayanarak başka bir yerde açılan dava, esasa girilmeden yetkisizlikle sonuçlanır. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, davanın nasıl bölüneceği baştan planlanmalıdır. Bu kural, en sık karşılaşılan yanlış mercie başvuru hâlidir ve kolayca önlenebilir.
Tedbir Şerhi Neden İlk Gün İstenmeli?
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan kararı fiilen uygulanamaz hâle getirebilir. Bu nedenle tapu kaydına şerh talebinin dava dilekçesinde ve gerekçesiyle birlikte ileri sürülmesi, sonraki aşamaların tümünü etkiler. Şerh talebine ilişkin teminat kararının süresinde yerine getirilmesi de ayrıca takip edilmelidir.
Kapanış
Taşınmaz davalarında kayıpların önemli bölümü esastan değil, ilk gün yapılan usul tercihlerinden doğar. Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; talebin dayanağı, tapu kaydının geçmişi ve tarafların durumu izlenecek yolu değiştireceğinden dava açılmadan önce hukuki destek alınmalıdır.