Taşınmaz uyuşmazlıklarında mülkiyetin kime ait olduğu ile taşınmazın kimin kullanımında olacağı, birbirine benzeyen ama ayrı yollarla çözülen iki sorundur. Tapu kaydının düzeltilmesini isteyen kişi ile kiracıyı çıkarmak isteyen kişi aynı kapıya gidemez. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı kat mülkiyeti düzeni çerçevesinde bu ayrımı ve yaygın yetki hatalarını ele alır.
Talebi Doğru Adlandırmak
Dosyanın başında şu soru netleşmelidir: talep mülkiyete mi, zilyetliğe mi, yoksa sözleşmeden doğan bir alacağa mı ilişkin? Tapu iptali ve tescil talebi mülkiyet iddiasıdır ve kural olarak tapu kaydının dayandığı hukuki sebebin geçersizliğini ortaya koymayı gerektirir. Buna karşılık kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılması, sözleşme ilişkisinin sonuçlarına dayanır. Bu iki talebin aynı dilekçede karıştırılması, dosyanın en başından hatalı bir mecrada ilerlemesine yol açar.
Yetki Kuralını Atlamamak
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer bakımından kesin niteliktedir ve taraflar bunu sözleşmeyle değiştiremez. Buna karşılık kira ilişkisinden doğan bazı taleplerde genel yetki kuralları ve sözleşmedeki düzenlemeler gündeme gelebilir. Sözleşmedeki yetki maddesine güvenip mülkiyet davasını başka bir yerde açmak, dosyanın yetki yönünden reddine sebep olur.
Tahliye İçin Hangi Yol Kullanılabilir
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, ihtar üzerine icra dairesinde başlatılan takip ve buna bağlı tahliye talebi
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı yol; taahhüdün tarihi ve düzenlenme anı burada belirleyicidir
- Sözleşmeden doğan sebeplerle açılan tahliye davası
- İhtiyaç ve yeniden inşa gibi sebeplere dayanan talepler; bunlarda ispat yükü malikin üzerindedir
Takip yoluna itiraz edildiğinde uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. Bu aşamada kira ilişkisinin varlığı yazılı belgeyle ortaya konamıyorsa, sürecin dava yoluna kaydırılması gerekebilir. Ödemelerin banka üzerinden ve kira açıklamasıyla yapılması, bu tartışmanın büyük bölümünü baştan bitirir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
634 sayılı düzenleme kapsamındaki ortak yer kullanımı, yönetim planına aykırılık ve aidat uyuşmazlıkları, tapu iptali veya tahliye taleplerinden ayrı bir çerçevede değerlendirilir. Bir bağımsız bölümün kullanımına ilişkin şikâyet ile mülkiyete ilişkin dava aynı dosyada birleştirildiğinde, her ikisinin de gecikmesi kaçınılmaz olur.
Dosya Hazırlık Listesi
- Güncel tapu kaydı, takyidat bilgisi ve tapu işlem dosyası örneği
- Kira sözleşmesi, ödeme dökümleri ve gönderilen ihtarların tebliğ belgeleri
- Taşınmazın fiilî durumunu gösteren tespit, fotoğraf ve komşu beyanları
- Devir işlemine dayanak sözleşmeler, vekâletnameler ve banka ödeme kayıtları
- Yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve aidat kayıtları
Bu içerik genel bilgilendirme sunar; her taşınmazın tapu geçmişi ve sözleşme yapısı sonucu değiştirebilir. Mülkiyet iddiası içeren dosyalarda dava açmadan önce hukuki değerlendirme yaptırmak, yol seçimindeki hatayı en aza indirir.