Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce çekilen ihtarname, çoğu zaman hem bir uzlaşma denemesi hem de temerrüdün ispat aracıdır. Ancak tapu iptali ve tescil talebi bakımından ihtarnamenin işlevi sanıldığından daha sınırlıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanunun kesiştiği bu alanda, usule aykırı işlem riski en çok yetki ve husumet başlıklarında ortaya çıkar.
İhtarname Neyi Sağlar, Neyi Sağlamaz
Tapu kaydının düzeltilmesi talebi kural olarak bir ön bildirim şartına bağlı değildir; ihtarname gönderilmemesi davanın açılmasına engel oluşturmaz. Buna karşılık ihtarname; karşı tarafın iyi niyetli olmadığını göstermek, ecrimisil taleplerinde intifadan men koşulunu sağlamak, faiz başlangıcını sabitlemek ve olası bir sulh görüşmesinin kaydını tutmak bakımından değerlidir. Bu nedenle ihtarname metni, dava dilekçesinin taslağı gibi kurgulanmalı; sonradan çelişki yaratacak beyanlardan kaçınılmalıdır.
Kesin Yetki Kuralını Atlamamak
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda mahkemenin yetkisi kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Tarafların yerleşim yerine göre dava açılması, yetkisizlik kararıyla sonuçlanır ve süre bakımından zincirleme kayıplara yol açabilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılmalı, birleştirme talebi ayrıca gündeme getirilmelidir.
Dava Sebebini Baştan Netleştirmek
- Muris muvazaasına dayanan iptal talepleri, mirasbırakanın gerçek iradesinin araştırılmasını gerektirir.
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiasında, vekâletnamenin kapsamı ve satış bedelinin akıbeti incelenir.
- Hile veya ehliyetsizlik iddialarında, işlem tarihindeki sağlık kayıtları belirleyici olur.
- Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde edimin fiilen yerine getirilip getirilmediği tartışılır.
Tapu ve Yerinde İnceleme Belgeleri
- Taşınmazın tapu kaydı ve tarihsel akit tablosu ile tüm el değiştirmeler çıkarılmalıdır.
- Kadastro tutanakları, imar durumu ve varsa kat mülkiyeti projesi temin edilmelidir.
- Üçüncü kişilere yapılmış devirler varsa, bu kişilerin iyi niyeti ayrı bir inceleme başlığıdır.
- Dava değeri, taşınmazın güncel değerine göre belirlenmeli; eksik harç sonradan sorun yaratır.
- Tapu kaydına şerh talebi, devir riskine karşı ilk duruşmadan önce gündeme alınmalıdır.
Kira İlişkisiyle İç İçe Geçen Dosyalar
Aynı taşınmazda hem mülkiyet hem kira uyuşmazlığı bulunması sık görülür. Tahliye talebiyle mülkiyet talebinin farklı mahkemelerde ve farklı usullerle görülebileceği gözetilmeli; birinde verilen kararın diğerini nasıl etkileyeceği baştan planlanmalıdır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Taşınmazın hukuki durumu, kayıt malikleri ve devir zinciri her dosyada farklı olduğundan, işlem yapmadan önce tapu kayıtları üzerinden ayrıntılı bir inceleme yaptırılması önerilir.