Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde hukuki dayanak kadar takvim de belirleyicidir. Tahliye talepleri, çoğunlukla haklılık nedeniyle değil, sürenin kaçırılması ya da ihtarın usulüne uygun yapılmaması nedeniyle sonuçsuz kalır. TBK ve TMK çerçevesindeki bu rehber, süre eksenli hataları önlemeye odaklanır.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Takvim
Her tahliye sebebinin kendi zaman çizelgesi vardır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya süre veren bir ihtar gönderilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması aranır. Gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerde ise dava, belirli sürenin bitiminden itibaren işleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. İki haklı ihtar sebebine dayanılıyorsa, ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması gerekir. Bu ayrımlar karıştırıldığında dava esasa girilmeden reddedilebilir.
İhtarnamenin Usulü ve Tebligat
İhtarnamenin içeriği kadar kime, hangi adrese ve hangi yöntemle tebliğ edildiği de denetlenir. Kiracının birden fazla olduğu sözleşmelerde ihtarın tümüne yöneltilmemesi, aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda eşe bildirim yapılmaması ve tebligat parçasının dosyaya konulmaması sık rastlanan eksikliklerdir. Ödeme yapılmışsa hangi aya mahsuben yapıldığı da açıklığa kavuşturulmalıdır; aksi hâlde temerrüdün varlığı tartışmalı hâle gelir.
Tahliye Taahhüdünde Tarih Tartışması
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan taleplerde en çok tartışılan konu, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediğidir. Boş imzalanan ve sonradan doldurulduğu ileri sürülen taahhütlerde, düzenleme tarihi ile teslim tarihi arasındaki ilişki ispatın merkezine oturur. Taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır.
İcra Yolu mu, Dava Yolu mu?
Tahliye talebi, icra dairesi eliyle takip yoluyla ya da sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla ileri sürülebilir. Seçilen yol, itiraz ihtimaline göre değerlendirilmelidir: takibe itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılması aşamasının süre ve belge gereksinimleri farklıdır. Kiracının borcu ödemesi durumunda takibin akıbeti de baştan öngörülmelidir.
Süre Kaybını Önleyen Kontroller
- Sözleşme başlangıcı, uzama yılları ve dönem sonu tek bir takvimde işaretlenir.
- İhtar ve tebliğ tarihleri, dava açma süresinin başlangıcıyla eşleştirilir.
- Ödeme kayıtları ay ay dökülür ve mahsup itirazına karşı hazırlık yapılır.
- Taahhüt varsa düzenleme, teslim ve tahliye tarihleri ayrı sütunda tutulur.
- Tahliye kararı sonrası icra aşaması için süre planı önceden yapılır.
Bu açıklamalar genel bir çerçeve sunar; sözleşmenin niteliği, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı takvimi değiştirebilir. Dosyanıza özgü değerlendirme için hukuki destek almanız yerinde olacaktır.