Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklarda sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman haklılık değil sıralamadır. Hangi tahliye sebebine dayanıldığı, hangi ihtarın ne zaman yapıldığı ve arabuluculuk aşamasının nerede devreye girdiği baştan planlanmadığında, dosya esasa girilmeden usulden geri döner. TBK kira hükümleri bu planın çerçevesini oluşturur.
Tahliye Sebebi Baştan Netleşmelidir
Gereksinim nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye, yazılı tahliye taahhüdüne dayanma, iki haklı ihtar ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt birbirinden farklı usullere tabidir. Her sebebin kendi belge seti ve kendi zaman çizelgesi vardır. Aynı dilekçede birden çok sebebin gelişigüzel sıralanması, dosyanın hangi hukuki temelde incelendiğini belirsizleştirir.
Arabuluculuk Dava Şartının Kapsamı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Buna karşılık icra takibi yoluyla yürütülen süreçler ile mahkemede açılacak davalar bakımından uygulama farklılık gösterdiğinden, seçilecek yol belirlendikten sonra dava şartının o yol için geçerli olup olmadığı kontrol edilmelidir. Bu kontrol atlandığında dosya usulden reddedilir ve süreç yeniden kurulur.
İhtar ve Tebligatın Belgelenmesi
İhtarın içeriği kadar tebliğ edildiğinin ispatı da önemlidir. Tebligatın hangi adrese, hangi tarihte ve kime yapıldığı; adres değişikliği bildirilmişse buna uyulup uyulmadığı denetlenmelidir. Elden verilen yazılar, imzalı bir nüsha alınmadığında ileride ispat sorunu doğurur. Ödeme uyuşmazlıklarında banka açıklamaları da hangi aya ilişkin ödeme yapıldığını gösterecek biçimde düzenlenmelidir.
Ortak Alan ve Yönetim Planının Etkisi
Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 uyarınca hazırlanan yönetim planı, kullanım biçimine ilişkin sınırlar getirebilir. Kiracının faaliyetinin yönetim planına aykırılığı iddia ediliyorsa, karar defteri kayıtları ve yöneticiye yapılan bildirimler dosyaya eklenmelidir. TMK kapsamındaki mülkiyet ve komşuluk hükümleri de bu tartışmada tamamlayıcı rol oynar.
Sık Görülen Usul Hataları
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme ve tarih bilgilerinin tartışmalı bırakılması
- İhtar sayısının ve dönemlerinin takvimle eşleştirilmemesi
- Arabuluculuk başvurusunda tarafların eksik gösterilmesi
- Birden fazla kiracı ya da kefil varsa husumetin doğru yöneltilmemesi
Her kira ilişkisinin sözleşme metni ve fiilî uygulaması farklıdır. Adım sırasının somut dosyaya göre belirlenmesi için hukuki destek alınması önerilir.