Kira artışına ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, artış oranından değil ihtarın yanlış zamanda veya yanlış biçimde gönderilmesinden doğar. TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında artışı hem oran hem de usul yönünden sınırlandırmıştır. Bu iki sınırdan biri gözden kaçtığında, haklı görünen talep dahi yeni dönemde uygulanamaz hâle gelir.
Oran Sınırı ile Usul Sınırı Aynı Şey Değildir
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflar anlaşmış olsa bile kanunda öngörülen tavanı aşamaz. Sözleşmede bu tavanın üzerinde bir oran veya döviz esaslı bir formül kararlaştırılmışsa, bu hüküm kendiliğinden geçerli sayılmaz. Buna karşılık oran doğru hesaplansa bile, artışın karşı tarafa usulüne uygun biçimde bildirilmemesi ayrı bir sorundur. Bu nedenle dosya iki ayrı başlıkta incelenmelidir: ne kadar istenebileceği ve nasıl istenmesi gerektiği.
İhtarın Yeni Dönemden Önce Ulaşması
Kira bedelinin tespiti istenecekse, TBK yeni dönemin başlangıcından belirli bir süre önce yapılan yazılı bildirimi öne çıkarır. Bildirim bu süre içinde ulaşmışsa talep yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurabilir; ulaşmamışsa etkisi sonraki döneme kayar. Pratikte şu noktalar denetlenmelidir:
- Kira döneminin başlangıç tarihinin sözleşmeden doğru okunması.
- Bildirimin noter aracılığıyla veya ispat gücü yüksek bir yolla gönderilmesi.
- Tebliğ tarihinin, gönderim tarihiyle karıştırılmaması.
- Birden fazla kiracı veya kefil varsa her birine ayrı bildirim yapılması.
Beş Yılı Aşan Kiralarda Farklı Ölçü
Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde artış tartışması, endeks tavanından çıkıp hakkaniyet değerlendirmesine dönüşür. Bu aşamada emsal kira araştırması, taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve çevredeki güncel kira düzeyi öne çıkar. TMK'daki dürüstlük kuralı ile 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı kısıtlamaları da somut olayda değerlendirmeye dahil olabilir. Bu tür dosyalarda keşif ve bilirkişi incelemesi belirleyici olduğundan, taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve ölçüm kayıtları erkenden hazırlanmalıdır.
Kiracı Tarafında Yapılan Usul Hataları
Artış talebine katılmayan kiracının en riskli davranışı, ödemeyi tümüyle durdurmaktır. Tartışmalı farkın ihtirazi kayıtla ödenmesi ya da kanunda öngörülen usulle tevdi edilmesi, temerrüt iddiasını ve buna dayalı tahliye riskini önemli ölçüde azaltır. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama alanına dönem yazılarak yapılması, sonraki dönemde hangi ayın kapatıldığı tartışmasını baştan bitirir.
Dönem Başlamadan Yapılacak Kontroller
- Sözleşme tarihi ve dönem başlangıcı takvime işlendi mi?
- İhtar için son gönderim tarihi geriye doğru hesaplandı mı?
- Bildirimde talep edilen yeni bedel rakamla ve açıkça yazıldı mı?
- Tebliğ belgesi dosyada saklanıyor mu?
Yukarıdaki değerlendirme genel niteliktedir. Sözleşmenin türü, kiralananın kullanım amacı ve dönem tarihleri sonucu doğrudan etkileyeceğinden, ihtarı göndermeden önce metnin bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi yerinde olur.