Kat mülkiyetine tabi yapılarda çıkan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı esastan değil, usulden ve süreden kaybedilir. Kat malikleri kurulunun aldığı bir karara katılmayan malik, itirazını doğru mercie ve öngörülen süre içinde taşımazsa, içeriği tartışmalı bir karar dahi kendisi bakımından bağlayıcı hâle gelir. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ekseninde kurul kararlarına karşı kurulacak takvimi ve usule aykırı işlem riskini ele alır.
Kararın Doğduğu Anı Belgeleyin
İtiraz planı, dava dilekçesiyle değil toplantı gününde başlar. Çağrının kim tarafından, hangi usulle ve ne kadar önce yapıldığı; gündemin ilan edilip edilmediği; toplantı ve karar yeter sayılarının tutanağa nasıl geçtiği sonradan telafi edilemeyen verilerdir. Karar defterinin ilgili sayfasının tarih ve imzalarıyla birlikte örneğini almak, muhalefet şerhini o gün yazdırmak ilk adımdır. Muhalefetini kayda geçirmeyen malikin sonraki aşamada iddiasını ispatı belirgin şekilde zorlaşır.
İkili Takvim: Öğrenme Tarihi ve Karar Tarihi
Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının iptali talebini iki ayrı süreye bağlar: kararın öğrenilmesinden başlayan kısa süre ve her hâlde karar tarihinden işleyen üst sınır. Bu nedenle takvimde tek bir son gün değil iki ayrı çizgi bulunmalıdır. Toplantıda hazır bulunan malik bakımından öğrenme anı kural olarak toplantı anıdır; katılmayan malik için ise bildirimin fiilen ulaştığı tarihin belgelenmesi gerekir. Elden teslim, posta veya kapı ilanı gibi farklı bildirim biçimlerinin her biri ayrı bir ispat sorunu doğurur.
Usule Aykırı İşlemin Sık Görülen Biçimleri
- Gündemde bulunmayan bir konuda karar alınması
- Çağrının tüm maliklere ulaştığının belgelenememesi
- Ortak yer niteliğindeki bir alanın, gerekli nitelikli çoğunluk sağlanmadan tahsis edilmesi
- Kiracı veya intifa hakkı sahibinin oy kullanma sınırlarının gözden kaçırılması
- Yönetim planına aykırı gider paylaşımının salt çoğunlukla kabulü
Mercii Doğru Seçmek
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesindedir ve taşınmazın bulunduğu yer belirleyicidir. Ortak giderden kaynaklanan alacak için icra takibi ile hâkimin müdahalesi talebi birbirinden farklı yollardır; birini seçmek diğerini kendiliğinden kapatmaz ama süre hesapları ayrı işler. Talebin yalnızca iptal mi, yoksa aynı zamanda eski hâle getirme veya gidere katılma oranının tespiti mi olduğu dilekçede net yazılmalıdır.
Dosya Kapanmadan Önceki Kontrol
İtiraz dilekçesi verilmeden önce şu üç soruyu yanıtlayın: karar hangi tarihte ve hangi belgeyle öğrenildi, hangi yeter sayı kuralı ihlal edildi, talep parasal veya fiili olarak ölçülebilir mi. Üçünden birine cevap veremiyorsanız eksik tamamlanmadan dosya açmak, süreyi tüketen bir ret kararıyla sonuçlanabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planının kendine özgü hükümleri ve yapının fiilî durumu, yukarıdaki takvimi ve mercii değiştirebilir; kendi dosyanız için avukatınızla birlikte değerlendirme yapmanız yerinde olur.