Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde yapılan hataların büyük bölümü, doğru gerekçeyi seçmemekten değil, sıralamayı bozmaktan kaynaklanır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen tahliye süreçlerinde, dava açılmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir; bu adım atlandığında dosya esasa girilmeden reddedilir.
Tahliye Yolunu Seçmeden Önce
Tahliye talebinin dayanağı; kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, sözleşmeye aykırı kullanım veya belirli hâllerde sürenin sona ermesi olabilir. Her dayanağın kendi bildirim usulü ve takvimi vardır. Birden fazla gerekçe aynı anda ileri sürülebilirse de, bunların usulü farklı olduğundan dilekçede ayrı ayrı kurgulanmalıdır. Yanlış dayanak seçimi, sonradan düzeltilmesi güç bir kayıp doğurur.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu aşamada dikkat edilecek noktalar şunlardır:
- Başvuru, tahliye talebinin yanı sıra kira alacağı ve tazminat kalemlerini de kapsamalıdır.
- Tarafların adres ve unvan bilgileri kira sözleşmesiyle birebir örtüşmelidir.
- Anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.
- İcra takibiyle yürütülen tahliye yolunun ayrı bir usule tabi olduğu gözden kaçırılmamalıdır.
İhtarname ve Bildirim Usulü
Tahliye taleplerinin çoğu, öncesinde usulüne uygun bir ihtar veya bildirimin yapılmış olmasına bağlıdır. Bildirimin kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı belgelenebilir olmalıdır. Ortak kiracı ya da kefil varsa bildirimin muhatabının doğru belirlenmesi gerekir. Elden verilen ya da mesajla iletilen bildirimler, ispat açısından zayıf kalabilir.
Anlaşma Belgesinin Uygulanması
Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, belgede tahliye tarihinin, teslim şeklinin, birikmiş kira ve yan giderlerin ödeme planının açık biçimde yazılması gerekir. Belirsiz kalan bir tahliye tarihi, anlaşmanın icra edilebilirliğini tartışmalı hale getirir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik niteliği kazanması hâlinde, ayrıca dava açmadan sonuca ulaşmak mümkün olabilir.
Kısa Kontrol Sırası
- Kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını ve önceki yazışmaları tek dosyada toplayın.
- Tahliye dayanağını belirleyip o dayanağa özgü bildirim şartını tamamlayın.
- Arabuluculuk başvurusunu tüm taleplerinizi kapsayacak şekilde yapın.
- Anlaşma sağlanmazsa dava dilekçesini tutanakla birlikte ve gecikmeden hazırlayın.
Buradaki açıklamalar genel bilgi sunar; sözleşmenin başlangıç tarihi, taşınmazın niteliği ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. Süreye bağlı bir adım söz konusu olduğundan, kendi sözleşmeniz incelenmeden hareket edilmemesi ve hukuki destek alınması önerilir.